交付占有不构成不动产物权转移

　　案例回放：

　　方某于1995年11月将房产出售给薛某，薛某按约支付了房款，并搬进所购房屋居住。此后，薛某多次找方某要求办理房屋过户手续，但均被方某以种种理由推托。1999年6月，方某凭房权证以所售出房屋作抵押，与某信用社签订了抵押借款合同，借款2.8万元。借款到期，信用社向方某进行追要，方某一直未偿还该笔款项本息。

　　2001年9月，信用社起诉方某，要求方某偿还借款本金及利息，逾期不还则处理抵押物，用于偿还借款。在此情况下，薛某以有独立请求权的第三人参加诉讼。

　　法院判决：

　　在签订抵押合同时，方某隐瞒房屋已出卖的事实而办理抵押，属欺诈行为；信用社办理抵押审查不严，致使对有争议的财产办理了抵押且第三人购买房屋在先，虽未过户，但款已付清，已长期居住，故抵押合同无效。判决“抵押合同无效”，对信用社无疑是取得了一份败诉判决书。该案例刊登于《人民法院报》。

　　案例分析：

　　本案涉及三个合同法律关系：方某与薛某之间的房屋买卖合同关系、方某与信用社之间的借款合同关系和抵押合同关系。在诉讼过程中，法院判决抵押合同无效。

　　抵押合同真的无效吗？从法院判决的理由来分析，对房屋买卖合同关系的认定，是判断房屋是否为“有争议的财产”和确认抵押合同是否有效成了本案的关键。

　　房屋属于不动产，以其为标的物并予以转让的房屋买卖合同，应符合《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以及《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”该两条的规定，在学理上理解为：标的物为动产的，所有权自交付起转移；若为不动产，应当办理过户登记手续，登记过户后，所有权才转移于买受人。因此，交付或者登记，是物权转移（让）的公示方式。这种以登记转移不动产所有权的规定，学者普遍称为“生效要件主义”。

　　本案中，方某以自己所拥有的房屋与薛某签订了房屋买卖合同，薛某按照约定履行了交付房款的义务，方某虽向薛某交付了房屋的占有，但却“以种种理由推托”，而未办理过户登记手续。房屋为不动产，根据法律规定和学理观点，交付占有并不能引起房屋所有权的转移，因此，即使存在“以种种理由推托”的客观事实，但房屋所有权的法律事实只有一个：买卖的房屋未办理过户登记手续的，房屋所有权没有发生转移，方某仍为该房屋的所有权人。从这个角度说，本案中的房屋产权是清晰的，不属于“有争议的财产”，法院的认定显然是不妥当的。