购买小产权房的合同效力如何

　　一、购买小产权房的合同效力如何

　　买卖小产权房的，买卖合同自成立时生效，不办理产权登记，不影响合同效力，但当事人另有约定或者法律另有规定除外。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　二、怎样购买小产权房能够降低法律风险

　　根据买小产权房的用途不同，降低法律风险的方法有如下：

　　首先，按照当前的政策，购买小产权房后不能依法办理房产证，因此如果想要买房投资的一般没法降低法律风险。

　　其次，购买小产权房居住的，通常会遇到以下的法律风险：

　　1、政府拆迁；

　　2、买卖合同无效卖方怠于履行合同义务。

　　因此，根据以上情况买方要做好以下工作降低法律风险：

　　1、查看小产权房是否在集体建设用地上建成，并依法办理审批手续；

　　2、尽量找成规模的小产权房，比如已经形成成熟的楼房区，政府拆迁时就不会说拆就拆；

　　3、找多个见证人见证买卖合同，并都要在买卖合同签字；

　　4、尽量详细购房协议，具体包括以下：

　　（1）买方永久拥有房子；

　　（2）政府拆迁或其他，所有赔偿归买方所有；

　　（3）违约金，比如赔偿买方购房款的三倍等。