论物权公示

　　（一）物权公示的概念

　　物权公示，是指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权公示的对象为物权的享有与变动。公示的目的在于使人“知”。物权公示，为物权法上的重要问题。物权为具有绝对排他效力的权利，若某物上已经存在物权，则与之不能两立的有着同一内容的其他物权就不能再行存在。物权具有排他性，其变动要产生排他性的效果，如果没有由外界辨认其变动的表征，则会使第三人遭受不测的损害。因此，要使物权具有排他性，防止人对物的争夺，对他人财产的侵害，必须规定物权的公示制度和公示方法。基于公示制度和公示方法，当事人和第三人可以由外部辨识物权的存在，使物权关系因此得以透明化，得以为第三人所知悉。反之，若无物权的公示制度，则在现代物权交易的频繁的情形下，不仅物权的交易安全会受到损害，而且也势将损害第三人的利益，并引起物权交易秩序紊乱。因此，物权的公示制度对于维护物权归属秩序，占有秩序以及物权交易安全，皆具有重要意义。

　　自19世纪以来，物权的取得，丧失和变更，各国无不实行公示原则。一般在民法典物权编中设有专章，专节或专条规定物权的公示制度及其方法，并同时制定特别法如不动产登记法来建立完善的公示制度。例如，《德国民法典》物权编第一章“占有”和第二章“土地权利的通则”，就集中规定了动产物权和不动产物权的公示制度。另外，德国也制定了专门的《土地登记法》。瑞士，日本和我国台湾地区的情况，与德国相同。

　　我国2007年通过的《物权法》第23条对动产物权变动的公示方法作了规定，《物权法》第9条及《土地使用权出让暂行条例》和《土地登记规则》等，对我国土地，房屋物权变动的公示方法——登记作了规定。可以说，我国现今已经建立起了比较完善的物权公示制度。[1]

　　（二）物权公示的特征

　　公示的特征是公示方法外在表现特征，物权关系是一种抽象的法律关系，公示使抽象的法律关系能被外在的法律事实所反映，成为联系法律关系与法律事实的桥梁。为了使外在的法律事实具有反映法律关系的功能，法律要求物权公示具有以下特征：

　　1，准确性。公示方法对物权及物权变动的反映必须准确。只有这样公示才是可信的，公众才可能通过公示推测出物权真实情况。

　　2，公开性。公示方法必须是能让社会观念所接受的，被一般人所了解的，并且是显而易见的。这就决定了公示方法只能以客观形态而存在。观念交付不是完整的公示方法，藏匿也不称其为公示，无法被大众了解和掌握的方法都不能作为公示方法。

　　3，法定性。公示方法只有得到法律的规定或认可，才能产生法律效力。这源于物权是绝对权，具有排他性。所以物权的公示必须由法律明确规定，这样才能保障物权功能的实现。

　　4，统一性。对某一物权可能有几种公示的方法，但法律必须统一选择其一，使公示方法统一化。这可以有效地消除各公示方法之间的矛盾，减少当事人必须在交易中调查的公示的数量。统一的标准可以是标的物。公示方法的选择标准应尽量避免重叠，否则各公示的效力将互相削弱。[2]

　　（三）物权公示的理论

　　对于物权公示的理论主要集中在物权公示对象和物权公示是“权利公示”还是“物权变动行为的公示”

　　1关于物权公示对象的争议

　　对于物权公示的对象，至少存在六种不同的学说

　　第一种说法“享有说或者权利说”物权公示是指物权享有（即物权存在或者权属状况）的公示，即“以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一公示足以明辨和信赖该状况并对此负有不作为义务的原则”。[3]依照此说，物权公示的对象为物权本身；

　　第二种说法“变动说”物权公示是指物权变动的公示，即“物权变动之际，必须以一定之公示方法，表现其变动，始能发生一定法律效果之原则”。[4]依照此说，物权公示的对象为物权变动行为；

　　第三种说法“享有及变动说”物权公示是指物权的享有及变动的公示，即“物权公示指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式”。[5]依照此说，物权公示的对象为前述两种说法的综合；

　　第四种说法“享有、变动及消灭说”物权公示是指物权的得失变更的公示，即“物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来”。[6]依照此说，物权公示的对象为物权享有事实、物权变动行为以及物权消灭事实。

　　第五种说法：“一方面将物权公示的对象定义为“物权变动的公示”，同时又声称“物权的存在与变动，必须有一定的公示方法，以为表现”，[7]

　　第六种说法：“物权公示的对象指物权享有与变动的公示，同时又断言“自近代以来，关于物权的取得、丧失及变更，各国民法无不实行公示原则”。[8]

　　在上述公示对象理论争议中我们不禁提出疑问，物权公示的对象究竟是何种？我们做出以下分析

　　就物权公示制度的历史发展来看，现代不动产登记制度起源于不动产抵押权登记制度。抵押权登记显为物权设立公示而非物权变动公示：在这里，物权的享有与物权变动是不同的。物权变动指既存之物权发生让与，而物权的享有则指在物上设置新的物权。既然物权公示的目的在于使第三人知晓物上权利的享有情形，而无论物上的权利是享有或是因变动而发生权属变化。均属第三人有必要知晓的范围，所以，物权公示当然包括物权享有和物权变动的公示。至于物权公示是否包括物权消灭的公示的问题？我们认为物权的消灭，无论是法律上的消灭（让与物权或者抛弃物权）还是事实上的消灭（物权标的物的损毁），大可不必非让外人知晓不可。如果有那也是对其形式的特殊考虑，是非常态化的。所以物权公示是物权设立（享有），变动的公示，依法律的规定采用能够为公众所知晓的外部表现形式。

　　2物权公示是“权利公示”还是“物权变动行为的公示”？

　　物权公示的含义可有三种解释：第一种是“权利公示说”，即物权公示是对物上权利的公示，即对物权的权利主体和权利客体的公示，其公示内容是物权静态，而物权变动行为不是公示的内容；第二种是“行为公示说”，即物权公示是对物权变动的公示，其公示的是物权的得失变更的情况，公示的内容是物权的动态，依此说，物权的静态权属状况不是物权公示的内容；第三种是“统一说”，即物权公示既是对权利的公示也是对行为的公示，是二者的统一。

　　赞同“权利公示说”，认为物权人的相对人并不关注物权变动的过程，关注的是物上的权利即权利人。“就物权人而言，他向外界表明的是他对何物拥有何种物权，是相对人负有不作为的义务，并不需要向外界表明这一物权得失变更的行为。因而物权公示是对物上权属状况的公示，‘占有或交付’和‘登记’，都只是物权公示的方法而已，而不是物权公示的内容。从物权公示的原因和目的看，物权之所以要公示，在于它是绝对权。物权既是对权利的公示，其原则应称为物权权属状况公示的原则，不应称之为物权变动公示原则。按照物权法定主义的要求，物权的种类、内容、变动方式都必须依照物权法的规定，不能由当事人自由创设。因此，物权的得失变更的方法和效力都是物权法定的内容。物权变动公示原则说混淆了物权法定和物权公示的内容”。[9]

　　为了搞清楚上述理论问题争议，我们比较代表国家采取的作法：

　　法国实行物权变动上的意思主义，物权因法律行为而变动时，仅需由当事人订立债权合同，不须以登记或交付为其成立或生效要件。在引起物权变动的法律行为与已经实际发生的物权变动事实之间，需要“公诸于世”的显然并非引起物权变动的法律行为，而是已经实际发生的物权变动之事实：物权变动既已发生，引起物权变动的法律行为便完成其历史使命。就公众而言，为交易安全，有必要知晓物权变动之事实，但并无必要知晓引起物权变动的法律行为。因此，在法国，物权公示恰恰应当是一种“权利公示”，是对已经发生的物权变动结果所进行的“公告”。

　　德国法实行物权形式主义，物权变动只能由物权行为（当事人以交付或者登记所表现的物权变动之合意）引起，物权行为本身便包含了物权变动结果的公示（如无交付或者登记，即无物权行为；如无物权行为，即无物权变动），而只有物权行为的成立，才能标志着物权变动结果的发生。因此，物权变动行为（物权行为）与物权变动的结果同时出现、同时成立。亦即物权行为不成立，物权变动结果不发生。这样，作为物权公示方法的交付或者登记，不仅使物权变动行为（物权行为）公诸于世，而且同时使物权变动的结果（物权之新的归属状态）公诸于世。因此，在德国法，物权变动公示同时是物权变动行为和物权变动结果（权利）的公示。

　　至于采“债权形式主义”物权变动模式的国家（不承认物权行为，但规定以交付或者登记为物权变动的根据），物权变动非由法律行为引起，而是由交付或者登记之事实行为引起，亦即交付或者登记之事实，一方面使物权变动的结果发生，同时又使此一物权变动结果公诸于世。所以，其物权变动的公示一方面是对引起物权变动的事实行为的公示，同时也是对物权变动的结果（即物权新的权属状态）的公示。[10]

　　综上所述，我们得出这些归纳。在采债权意思主义物权变动模式的国家，物权变动公示是对物权变动结果即权利的公示，而在采物权形式主义或者债权形式主义物权变动模式的国家，物权变动公示既是对物权变动行为的公示，也是对物权变动结果的公示。而就保护交易安全的价值功能出发，物权变动公示的目的在于使第三人为交易时知晓标的物物权权属状况，而无必要知晓曾经发生的物权变动行为及其变动过程，故将物权变动的公示仍然解释为“权利的公示”，则更加符合实践做法。

　　从我国“《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”以此规定来看，我国立法上采行的是债权意思主义与登记或交付相结合的模式。如此看来我国更多对物权公示界定应该是权利公示，更何况我国《物权法》并未直接承认物权行为理论。

　　物权公示的必要性来自交易安全保护的需要，而此种需要则是来自物权的绝对性、排他性、优先性和可让与性：正因为物权具有绝对性、排他性和可让与性，故第三人依交易行为而获得的物权是否被物权人的权利所对抗或者排斥便成问题；正因为物权具有优先性，故第三人就标的物设定的债权是否被物权人的物权所压制便成问题。由此，凡物权之设立或者变动均有其公示的必要。但债权则无此必要：债权为相对权，一般不涉及第三人利益，其得失变更自可采用“秘密”方式进行。在对公示概念的正确把握之后，对公示的重要把握不能忽略公示所产生的法律效果。站在法律角度，我们在下文具体探讨公示所产生的功能和作用。

　　二、物权公示的效力

　　（一）物权公示在物权法上的效力

　　物权变动满足了法定公示方法的要求时就会引起相应的法律后果，这就是公示的效力。一般来说，物权公示的效力可以分为两大方面：其一是决定物权变动是否发生或是否能够对抗第三人的效力；其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。前者为物权公示的形成力或对抗力，后者则为物权公示的公信力。

　　1，公示的对抗力

　　（1）公示对抗力的含义及各国立法概况

　　公示的对抗力是指物权变动经公示始能以其变动的效力对抗第三人。非经公示，不得对抗第三人。所谓不得对抗第三人，并非其物权行为无效，不过在第三人方面，可否认其物权变动的效力而己。[11]关于物权公示的形成力或对抗力，立法上有不同的态度，大致可分为三种不同的立法主义。

　　公示对抗要件主义，认为物权的公示方法虽有社会公信力，但并不是物权变动的要件。主要为法国法系国家所采用。《法国民法典》对于这种主义的规定成为其他法国法系国家采取这一主义的蓝本。[12]按照这一主义，当事人一旦达成引起物权变动的合意，就会引起物权的变动。只不过在为未进行公示之前，已经发生的物权变动不能对抗善意的第三人，善意第三人可以当事人未进行公示为由，而否认物权变动的效果。除法国外，《日本民法典》对物权的变动也采此种公示对抗要件主义。[13]

　　公示生效要件主义，又称公示有效要件主义。为德国某些大陆法系国家的民法所采用。[14]按照这一主义，无论对社会第三人，还是在双方当事人之间，物权如果没有进行公示—登记或交付，都将确定的不发生物权的效力。也就是说，只有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的公示方法时，物权变动的意思表示将不会引起物权变动的法律效果。当事人之间的物权变动需要履行公示的方法，是物权变动的生效要件。在履行公示方法以前，物权不发生变动。[15]

　　折中主义是对生效要件主义和对抗要件主义皆采的一种主义。但在皆采用这两种主义的时候，往往有所偏重，或以生效要件主义为原则，而以对抗要件为例外，抑或相反。

　　我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”据此并结合其他有关规定，可知我国采用的是以公示要件主义为原则，以公示对抗主义为例外的折中主义。[16]

　　（2）对抗力中有关“第三人”的范围界定

　　“第三人”的范围是公示对抗力中一个核心理论点。从在物权保护和交易中的角度考虑，第三人应为善意人。从物权法律关系关系角度，第三人应指对同一标的物享有物权之人。因为物权具有排他性，其效力恒优于债权，因此，物权变动，不论其公示与否，不因此影响其作为物权优于债权的效力。物权变动的权利承受人与出让人的一般债权人之间并不发生对抗的问题。[17]因此，第三人应指对同一标的物享有物权的善意人。

　　2，公示的公信力

　　公示公信力的含义及作用

　　公示的公信力指依公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于因信赖此项公示方法，而与之进行物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权人进行交易，并产生相同的法律效果而予以保护的原则。公示方法有保护从事交易的人功能，此种功能，即为公信力。[18]物权公示的公信力表现以下方面

　　（1）权利正确推定效力。是指以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实，正确的物权的效力。依据此种效力，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利。在登记簿上涂销某项物权时，应推定该项权利消灭；动产的占有人对其占有物实施某项行为时，应推定该人依法有为此种行为的权利。即便公示出来的权利与真实的物权出现不一致的情况，对善意第三人而言也都应当被认为是正确的。因为登记的权利人与动产的实际占有人，具有一种使人产生合理信赖利益，如果该权利外观所表现的权利状况不能为社会一般人所信赖，那么必将造成物权秩序的紊乱，阻碍交易的进行，交易的安全就难以得到保护。

　　（2）善意保护的效力。是指法律对第三人因信赖物权公示，而从公示的物权人处善意取得物权，法律对其予以强制保护，使其免受任何人追回的效力。在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示的人与公示的物权人进行交易行为，法律承认其产生与同真实的物权人进行交易的相同效果。非真正权利人处分登记在其名下的不动产或者占有人处分其所占有的他人的动产时，善意第三人可以从其手中受让该项物权的“善意取得”制度，为此效力的典型表现。

　　（3）占有的公信力

　　动产物权的享有以占有为其公示之法，因此对于动产占有人可推定其为真正的权利人。物权变动受让人因信赖让与人的占有而与之进行交易时，即可取得该物权，这就是让与人占有的公信力。[19]依据占有的公信力，即使占有人对其占有的动产无处分权，但自占有人处受让该动产的善意第三人同样也获得了该动产的所有权。从近代各国民事立法来看，无论是采用物权形式主义，还是债权合意主义，抑或债权形式主义立法模式的国家均肯定了动产占有的公信力。

　　（4）登记的公信力

　　物权登记的公信力，系指物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上记载的物权人）进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受法律的保护。[20]此项效力便是登记的公信力。

　　物权公示产生公信力，并不意味我们对真正权利人利益的忽视，也不意味着公信力对任何人均能产生。因为在发生登记的不动产物权与真实物权不一致时，真正权利人可以提出异议登记或更正登记来对自己的物权进行救济；另外公信力只适用于善意第三人的保护，即法律只对不知真情且无重大过失而信赖公示的物权，并与公示的物权人进行交易行为的人予以保护，而明知公示的权利有瑕疵而依然与其发生交易行为的恶意第三人或其他不符合善意条件的人，则不具备受公信力保护的前提，其所取得的权利得被真实权利人追回。[21]

　　在掌握公示的概念，理论和效力基础上，我们必须将公示的理论和现实我国物权公示联系起来，于实践之中去探讨公示的理论。在我国物权变动之中，公示无论是在完善交易或维护交易安全都在以一项具体的制度来体现它。就是下文所述的登记制度，登记制度在公示中又具有核心的地位，尤其是不动产的登记在其物权变动中起着决定性的作用。但如此重要的登记制度，在我国并不是发展的很完善，那么在下文中我们将对此展开具体的讨论。

　　三、我国现行物权公示存在问题及完善

　　物权公示所存在问题主要通过公示方法对外表征，即物权公示所存在问题主要表现在公示方法的上所存在问题，而公示方法中最重要存在的问题就是登记制度的完善问题，通过对具体登记制度的完善，来促进我国物权公示的发展。

　　（一）我国现行物权公示存在的问题

　　1，登记机关不统一

　　例如不动产中，房屋与土地具有密不可分的联系。我国目前不动产登记机关却是权力交织，多个登记机关并存，且依据的法律也各有不同，并没有建立起一套完整的统一的不动产登记制度。虽然房地产管理法和物权法等相关法律确立了“房随地走”的原则，但在下位法的法规和实践操作中，土地和房屋却要依据不同的法规，在不同的行政机关办理登记。这些法规不仅在登记程序和法律效力等问题上的规定不尽一致，而且有关不动产物权变动的规定也不完备。在房地产交易中，我们常见房屋权属变更登记和土地权属变更登记的不一致，交易生效的时间很难确定。假如一个交易中只办理了房屋权属变更登记，而未办理土地权属变更登记，则交易是否生效以及生效的时间确定均在理论和实践中极难得到解释和解决。由于立法技术固有的问题，以及登记机关人员素质不高等原因，因此，在实践中登记查阅不仅繁琐不便，而且在两个登记机关有不同要求或冲突时，当事人将很难决定依据那个登记来保护自己的权利。一旦发生不动产登记争议，处理程序也将甚为复杂。尤其严重的是，一旦两个登记机关各执一辞，相互推诿时，当事人的权益必将受损。可见我国现行的不动产登记制度不仅未能全面实现对不动产物权和交易安全的保护，反倒易生扯皮，有碍交易安全。此种后果显然有违我们设立登记制度的宗旨和目标。

　　2，登记并未充分完全发挥其公示的功能

　　登记机关将不动产登记及其他登记材料作为行政机关行政管理档案保管，并不直接向社会公开。实务中，查阅登记时不仅要提交有关机构或机关出具的调查函件和查阅人的身份证件，而且还须经从档案室到主管领导的逐级审查批准方能得到可。审查的内容还包括查阅事由是否与该不动产有关系，如果没有关系将不予批准。可见查阅的手续极其繁琐。不仅如此，登记机关一般还要收取查询费，部分地区的查询费按查询的不动产价值为标准进行计算。而不动产的价值一般都比较大，因此查询费也不菲。以上状况令权利人和第三人对查询望而却步。实践中，往往不到发生纠纷也很少会有人查阅登记。可见，我国不动产的登记在其本质上未充分发挥公示的作用。

　　3登记规则内容不完整

　　我国现有的不动产登记规则对不动产登记规定得过于简单，其内容仅包括所有权登记，抵押权登记。而对矿业权、林叶权，农用地使用权、取水权、捕捞权及建筑物区分所有权之共有等则未作规定。此外，对登记程序、登记的内容与审查、登记的效力、权利并存位序、争议的处理、处分权限制、预告登记等内容均未作规定，或规定不周密，缺乏操作性。我国日前不动产纠纷经常发生的现象不能说与登记制度的不完备无关。同时，纠纷难于处理也与登记规范的不完善有极大的关系。就登记规则而言，具休存在以下问题：

　　（1）登记请求权

　　按照我国现行登记规则，不动产抵押、交易须由当事人双方一同向登记机关办理登记。但对登记义务人不履行协助登记义务时如何处理则未作规定。因此，我国不动产登记规则中有必要确立登记权利人的登记诸求权，以保护权利人的利益。

　　（2）限制登记

　　不动产物权交易或因发现登记错误、遗漏等所致争议发生后，到最终的变更或更正登记之间尚有一段时间。在此期间，如何保证真正权利人不动产物权的安全，我国不动产登记规则未作规定。对此，有必要借鉴德国、日本及我国台湾地区不动产登记制度中的预告登记、异议抗辩登记制度，以保护权利人的利益，杜绝不必要的争端。

　　（3）因事实行为引起不动产物权变动时登记及登记效力

　　关于登记和登记的效力问题，我国不动产登记规则并未区分因法律行为引起的不动产物权变动和非因法律行为引起不动产物权变动的情形，而只是统一规定登记生效。但是这一规定与其他法律的有关规定不太一致。我国不动产登记规则有必要对引起不动产物权变动的原因加以区分，从而对不同情况下不动产物权登记及登记的效力分别作出不同规定。

　　（4）登记的审查内容和范围

　　我国现行登记规则对登记机关登记审查的内容和范围未作明确规定。这种状况，不仅容易导致登记机关以审查权的扩张过度干预当事人的交易自由，而且也不利于在登记机关和登记申请人之间划清权利和责任的界限，致使在是否应予登记，或者登记有错误或遗漏时责任的承担方面，登记机关和当事人之间易引起难于解决的争议。

　　（5）完成登记的时间

　　登记何时算作完成涉及到登记的生效时间问题。对此，各国登记规则都有较为细致的规定。按我国现行登记规则，不动产登记既要填写登记簿，又要向登记中请人颁发登记证书。因此不动产登记何时才算完成、登记何时生效，有待登记规则的完善。

　　4，部分登记性质不明

　　中国的立法中明确了的不动产物权登记应该说只有土地所有权、船舶和机动车、使用权、使用权抵押登记、房屋所有权、抵押权登记和林木所有权。动产物权登记只有海商法上的船舶登记和民用航空法上的航空器登记。而对农用地使用权登记立法上未作规定，实务中也尚未进行。对于采矿、取水和捕捞，行政法上规定有发放许可证制度，但此种许可登记的效力颇具争议。有人认为此等许可登记属物权登记。但笔者不敢苟同。从许可登记制度的有关规定来看，此类许可登记完全体现着行政机关的管理职权，应属行政许可登记，而非物权登记。尽管此类物权的取得以行政许可为前提之一，但行政许可登记毕竟不能等同于物权登记。权利人一旦取得了该类物权，该物权的行使和对物权的保护势必将超出行政许可制度的范围。因此，现行的行政许可不能代替该类物权登记。

　　（二）我国现行物权公示的完善

　　1，统一不动产登记立法，建立完备的物权公示制度

　　不动产登记制度是物权公示制度的基础，缺少不动产登记制度的物权公示制度必然是不完备的。中国物权公示制度的建立和完善，当务之急便是统一不动产登记立法，以统一登记机关，登记内容、规则、程序、效力和查阅等方面的规定。

　　（l）不动产登记宜统一于土地管理部门，因为土地相对稳定，登记以土地为主导才具有稳定性。

　　（2）不动产登记立法中应贯彻登记的物权登记性质，强化对权利人和第三人的便利和保护，弱化行政权力在私权领域的过度扩张。

　　（3）不动产登记立法宜细不宜粗。不动产登记的立法属程序法，因此，登记法的规定应尽可能详尽，具有操作性。

　　（4）建立和完善相关法律制度，达到法律制度间的协调统一

　　尽管不动产登记立法在物权公示制度中占有重要地位，但物权公示制度并非以不动产登记立法为已足。物权公示制度是综合了程序法和实体法律制度体系。因此，物权公示制度的完善取决于它所包含的法律的完善以及各法律之间的衔接、配合和统一。

　　2，加强有关登记人员的立法，尽可能改善登记人员素质

　　尽管在某些领域的法律专业人才短缺，但随着我国法学教育的不断繁荣，现实情况是法律专业大学专科毕业生有供过于求的趋势。问题的焦点不在于法律专业人才资源的不足，而在于目前中国行政机关包括登记机关的用人制度。因此，有必要从立法上对登记人员的任职资格、任职方式、工作原则、待遇、责任和奖惩予以严格规定。通过严格任职资格、任职方式来选拔利用人才并使之得到合理配置。通过工作原则确立登记人员在登记中的相对独立性，减少行政权力的干预。通过提高待遇、严格责任制度的奖惩制度促进登记人员的自我教育和继续学习，以保证登记人员素质的逐步提高。

　　3，建立登记赔偿制度

　　不管是采用登记生效主义还是登记对抗主义，根据我国有关法律的规定，登记机关因过失造成登记错误、遗漏而致权利人或利害关系人财产权利损害的，都应予以赔偿。在国家赔偿金的来源上，美国从登记费中提取基金以备其用的方式是借得借鉴的。这种方式的好处在于：（1）使登记赔偿获得较为稳定的基金来源：（2）便于专项基金管理。但正因为是专项基金管理，对基金应建立严格的监督管理

　　四、结语

　　随着我国经济的迅速发展，为维护正常的财产流转秩序，保护主体的合法权益，物权公示在物权法中具有举足轻重的地位，可谓物权制度的根基。公示使物权的设立和移转公开化、透明化，将观念中的交易外化为一定的物质形式，使得物权人之外的第三人知悉物权变动的情况，避免因不知情而受到损害，从而实现交易安全。随着理论研究的逐渐深入和社会经济的不断发展，物权的公示公信原则所发挥的作用也越来越明显，物权法的研究将越加完善。

　　参考文献

　　[1]梁慧星，陈华彬著：《物权法》（第四版），北京：法律出版社2007.6月版，第89页。

　　[2]孙毅“物权法公示与公信原则研究”，梁慧星主编：《民商法论丛》（7），第489页。

　　[3]江帆，孙鹏主编：《交易安全与中国民商法》。76页，北京，中国政法大学出版社，1997。

　　[4]谢在全：《民法物权论》，56页。另参见史尚宽：《物权法论》，36页：王泽鉴：《民法物权》。23页，台湾，三民书局，1992；郑玉波：《民法物权》，29页，台湾，三民书局，1979：王利明：《物权法论》，132页；钱明星：《物权法原理》，40页。

　　[5]梁慧星主编：《中国物权法研究》，191页。另参见陈华彬：《物权法原理》，156页；孙毅：《物权法公示和公信原则研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第7卷，464页。

　　[6]王轶：《物权变动论》，114页；陈华彬：《物权法原理》，156页；谢在全：《民法物权论》，56页

　　[7]谢在全：《民法物权论》，56页。

　　[8]梁慧星主编：《中国物权法研究》，193-194页。

　　[9]江帆，孙鹏主编：《交易安全和中国民商法》，772-776页。

　　[10]尹田主编：《物权法理论评析与思考》，北京：中国人民大学出版社，第242-253页

　　[11]孙宪忠：《德国当代物权法》，165-166页。

　　[12]史尚宽《物权法论》第27页。

　　[13]《拿破仑民法典》李浩培等译，商务印书馆1983年版。

　　[14]《日本民法典》，王书江译，中国人民公安大学出版社1999年版。

　　[15]孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第63页。

　　[16]江平：《民法学》，北京：中国政法大学出版社，2007年版，第303页。

　　[17]王泽鉴《民法演说与判例研究》（第一册），中国政法大学出版社，1998年1月第1版，第243页。

　　[18]谢在全《民法物权论）（上），中国政法大学出版社，1999年1月第1版，第60页。

　　[19]史尚宽《物权法论》第45页，第506页。

　　[20]梁慧星主编的《中国物权法研究》（上），法律出版社，1998年6月第1版，第215页。

　　[21]江平：《民法学》，北京：中国政法大学出版社，2007年版，第303-304页