竞买人与拍卖人之间恶意串通

　　某新成立的拍卖行（以下简称A行）成立后，接受当地人民法院的委托，拍卖一强制执行的房产，该房产内现有三户承租人。

　　该拍卖公司有注册拍卖师三名，但均没有主持过拍卖会，为圆满完成第一笔拍卖业务，特聘请了一外地的知名拍卖师，该拍卖师系其所在拍卖行（以下简称B行）的创办人及法定代表人。

　　A行于拍卖前十日发布了拍卖公告，并一直安排工作人员在该房产处接待预展，预展时A行的工作人员对前往现场的竞买人进行了介绍并带领大家进行了参观，在参观中该处房产由三位承租人承租经营的情形显尔易见，A行工作人员也明确告知了承租的情况和租期及租约等问题。

　　拍卖当日，该拍卖公司在拍卖会前首先介绍了该房产的有关资料及来源，并声明以现状为准进行拍卖，不承担瑕疵担保责任，但在声明及介绍中均未提及租赁情况。拍卖开始后，拍卖师在主持拍卖前出示了自己的拍卖师证并说明自己系B行拍卖师，应A行的邀请主持拍卖。

　　拍卖开始后，场内气氛十分踊跃，从80万的保留价开始，以120万元落槌成交。买受人当场签署了成交确认书并结清了全部价款和佣金。

　　但第二日，该房产的承租人以承租人应享有优先权以为由，要求以120万元的价格买下该处房产。经查，该承租人当日出席了拍卖会，并且是买受人最后的竞争对手，但其未在现场声明其系承租人。

　　同时，买受人发现，三位承租人与原房主签定的租赁合同约定的租金明显低于市场价格，遂以拍卖前未告知承租情况为由，不同意继续租给三位承租人，要求A行负责将承租人限期搬离（买受人不同意退房）。经查，买受人在拍卖前未前往现场实地考察。

　　之后，该市工商局以A行在拍卖前后均未备案，且借用他行拍卖师为由，认定拍卖无效并没收了该行的佣金收入，同时通报中拍协要求暂停B行拍卖师的执业资格。

　　问：1、A拍卖行在处理本次拍卖活动时有哪些不当之处？

　　2、如何处理房产拍卖中承租人的优先权？该处房产的承租人的要求是否合理？

　　3、买受人的要求是否合理？拍卖人应当承担什么责任？

　　4、A行聘请B行拍卖师的做法如何认定？中拍协是否应该暂停该拍卖师的执业资格？

　　5、拍卖是否有效？

　　6、该市工商局的处罚是否合法？

　　拍卖法中有拍卖无效的规定，拍卖法第六十五条规定：“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。”，也就是，只有这一种法定无效的情形。

　　而在其它的情形下，国家行政机关是不能擅自裁定民事行为的的无效，至于拍卖人有违法之处，国家行政机关只能对其进行处罚，而不能单方面的裁定无效。从这一点上来讲，工商局的行政处罚是不合法的。

　　同样，拍卖是一种民事行为，在没有当事人主张的情形下，国家司法机关不能主动审理，也就是所谓的民不举、官不究。而就本案来讲，并没有当事人主张拍卖无效，在这种情形下，国家司法机关也不会判决其无效。

　　当然如果另有直接利害关系的当事人主张拍卖无效的话，法院应当依法受理，这时候，当事人可以援引子悦乎提出的民法通则及合同法的有关规定，指出拍卖人在拍卖公告时间的安排上违背了国家法律的强制性规定，那么，法院有可能做出拍卖无效的判决。

　　结论：只有发生“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给

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