拆迁安置房使用权转让

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和增与。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移。通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　土地使用权出让最高年限用途规定如下：

　　1、居住用地70年；

　　2、工业用地50年；

　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　4、商业、旅游、娱乐用地40年；

　　5、综合或者其他用地50年。

　　现在大家住的都是商品房，而我们最愿意纠结都就是这个商品房产权年限，一般大家都知道商品房产权年限的年限是70年，让很多人都担心，那我么岂不是一直也没有一套完全属于自己的住房，即使买房了还不是等于找了个长期的租房，只不过时间长一点而已。这事错误的，其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。

　　1、房产证上会注明年限的（包括最后土地使用年限）

　　2、到期了如果房子还在。只用补交地税就可以了。因为土地年限到了。但房子还是属于你的。

　　3、如果房子要拆了。政府会重新给你重新分配。使用年限也是重新计算的，70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。

　　卖方（简称甲方）：

　　买方（简称乙方）：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方转让给乙方土地使用权转让协议协商如下，以资共同信守执行。

　　第一条甲方自愿将承包土地位于文山的集体土地转让给乙方，面积为＿＿＿＿＿。

　　第二条上述房产的交易价格为：总价：＿＿＿＿＿＿人民币元整（大写：佰拾万仟佰拾元整）。

　　第三条付款时间与办法本合同签定之日，乙方一次性付甲方土地转让款人民币＿＿＿＿＿万元整（小写￥：＿＿＿＿元）。余款人民币＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写人民币：＿＿＿＿元），于2011年10月15日前全部付清。

　　第四条甲方必须协助并积极配合乙方办理该宗土地使用权证全部手续。并于2011年11月10日交付给乙方使用。

　　第五条违约责任

　　1、本合同签定后，任何一方要求解除或变更合同均属违约，除应向守约方承担违约金伍万元外，合同应当继续履行。

　　2、甲方必须保证土地使用权产权清晰及土地界线无争议的交付乙方使用，否则，应承担由此而给乙方造成的全部经济损失。

　　3、如因政府部门不能办理土地使用权证的，政府征用该土地的，所有补得的款项归乙方所有，甲方任何人不得干涉。

　　4、甲方必须保证不得将该土地使用权转让事宜告诉他人，导致乙方无办理土地使用权证的，同属于违约。

　　5、乙方必须保证按时将该土地使用权转让款全部付清给甲方。不能按时支付的，同属于违约。

　　第六条本合同经双方签字后生效，一式三份，甲方一份，乙方二份，具有同条法律效力。

　　第七条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生争议，双方协商解决；协商不成时，通过诉讼方式解决。第八条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具同等法律效力。

　　第九条双方约定的其他事项：

　　转让方（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿

　　身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　受让方（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿

　　身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　20＿＿＿年＿＿月＿＿日

　　一、回迁房和商品房的房价不同

　　在房价款方面，商品房与回迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，所以回迁房不享有商品房的上述权能。

　　拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿的回迁房由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理回迁房。

　　二、回迁房和商品房的买卖双方的关系不同

　　商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

　　三、回迁房和商品房的房屋的性质不同

　　拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。

　　购买回迁房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

　　四、买卖回迁房的注意事项

　　（一）回迁房无房产证

　　购买回迁房时，若卖方只有回迁协议，并无房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

　　因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，所以到底是房产证还是回迁协议需要特别注意。

　　（二）购买回迁房时付款有风险

　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。

　　（三）注意回迁房的产权问题和回迁房的相关细节

　　部分回迁房取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。