谨防中介忽悠，银行评估从严超额贷款现很难

　　知识点

　　银行放贷一般是年初容易年底难，现在虽然是年初，但贷款政策并未较去年底有放松。

　　中介为促成交，往往会承诺购房者可做高额房贷，但具体怎样是银行说了算，所以不可轻信中介承诺的低首付。

　　>>课堂提问

　　读者陈小姐：我看中一套总价92万的二手房，中介说评估价可到100万，那么最多可贷到80万，首付只需要准备12万就行了，相当于才1.3成，但不知道是否可信？

　　>>课堂答疑

　　“现在的房贷政策没有改变，还是按照去年银监局的要求严格执行二套房贷政策。”这是深圳各家银行给记者的回复。他们都称现在能获得“2成首付、7折利率”的，只有首套房和改善型住房；非改善型的二套房及多套房，首付至少要4成。不过，二套房利率是否还有下浮优惠，则各银行表述略有不同，如建行和中行至少要在基准利率上浮10%，而工行和深发展则称根据国务院131号文规定“贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”，还可能适度下浮。

　　至于中介所说的通过做高评估价获取更多贷款，银行人士都称很难行得通，因为已经从去年底开始严格把关，新年也没有放松。

　　“事实上，基于房价高位的风险防范，现在银行对房产的评估价做得很低，按照评估净值（即在评估值基础上扣除所有税费之后）乘以0.9甚至0.8来计算。例如陈小姐所说的总价92万成交的房子，银行评估下来可能只算73.6万，那么以此算最低首付两成，首次置业者的最高贷款额度才58.9万，那么首付需要30多万。”深圳市融安投资担保有限公司一市场经理说道，她称尤其是一些跟风上涨、交投旺盛的片区，银行评估价会据此下浮，那么即使首次置业者也要做好超过2成首付的准备。

　　>>特别提醒

　　中介为促成交，往往会预先承诺购房者可做高额房贷，但具体能否贷到款还是银行说了算，所以不可轻信中介承诺的低首付，而且最好在签约时附加条款，约定如果银行批贷额度达不到多少，买卖双方可解除合同，互不追究违约责任等。

　　同时，签订《首期款监管协议》的时候就要问清楚银行可以贷到多少，如果不行立即换另一家银行做资金监管，因为现在各银行基本上都严格要求按揭客户同时在此做资金监管。