各国商品房消费者权益保护论述

　　第二次世界大战之后，现代房地产产业在世界范围之内得到空前发展，基于房地产而产生的各种社会关系越来越复杂，也就迫切要求法律对其进行规范和调整。于是各国纷纷颁布了大量有关房地产的法律，主要包括土地法、住宅法、规划法和房地产交易法等。

　　目前，各个国家均根据实际出现的问题颁布相应的法律法规来保护购房者的利益，以促进房地产业的发展。其中包括英国、新西兰、加拿大、德国在内的多数国家制定了《住宅法》。多国政府也根据发展需要采取各种手段对商品房消费者的权益进行保护。特别是在过去的几十年，美国联邦政府为了使国内社会稳定，刺激本国经济的发展，积极运用经济杠杆和行政手段对房地产业的发展给予支持和帮助，取得了显著的成效

　　美国的政策之一是提供房产保险，以免除消费者购房的后顾之忧。美国现代房产保险主要有产权保险和房屋保险，这两种保险又有几种不同的险种，构成完整的房地产保险体系。房地产产权保险是指产权保险的保险人向买主保证其所购置的物业是完全合法的，保证该物业无其他债务的牵连，即没有任何人再拥有此物业的任何部分。房屋保险包括了屋主保险、住户保险与地震险。房产保险增加了房产交易中的可信度，深受交易双方的欢迎。

　　美国的另一个政策是购房定金由第三方收取，防止开发商人去楼空。定金制度是指开发商在竣工前不能正式对外发售，只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。根据法律规定，开发商可以要求有意购房人先支付一定数额的定金，但购房人交纳的预订房屋定金，必须存放在第三方，并由第三方负责保管，等到开发商与购房者正式签订商品房买卖合同之后，定金才归还开发商。此举可以避免商品房消费者“钱楼两空”的现象发生。

　　我国相关法律对商品房消费者权益保护

　　商品房消费者权益保护中最主要的法律是《城市房地产管理法》。1994年颁布的《城市房地产管理法》，是我国第一部全面规范房地产市场的法律。该法确立了房地产市场调节机制，抑制房地产投机炒卖行为，将房地产企业纳入公平竞争的轨道。尤其是建立了系统的房地产管理制度，有效的维护了商品房消费者的利益。

　　其他法律文件则主要是规范房地产业，但夹杂有保护消费者权益的内容。其中涉及房地产管理的主要有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》、1998年颁布的《城市房屋产权登记管理办法》；关于房地产交易方面的规定主要有1995年颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理办法》以及1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》等。

　　司法解释中也有部分相关的规定，其中2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中保护商品房消费者权益的内容最多，最具体，也最有针对性。它对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何适用法律均做出了明确、具体的规定。该司法解释的颁布，体现了商品房消费者权益法律保护的逐步成熟与进步。

　　从以上法规文件的分析可知，我国基本上已搭建了保护商品房消费者权益的法律框架，并伴随房地产业的成长而成长。但这还仅仅是开始，保护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律法规中，相当零散、依附性强。由于新搭建的框架极其简陋，故构建完善的商品房消费者权益保护法律制度任重而道远。

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