抵押权人具有优先受偿权

　　市民胡女士：刘某有两套房子，2008年5月，其将自己在红谷滩的一套房屋卖给我，价格为120万元。我在签约的第二天就付了60万。因刘某无法在约定的期限内还清银行贷款，导致我与刘某的合同无法继续履行。后来我向法院起诉，要求解除合同，并要求刘某承担我的损失。后经法庭调解，刘某同意返还我的60万元购房款及利息。但是刘某始终不履行。请问我该怎么维护自己的合法权益？

　　记者跑腿：记者就此事咨询了江西司达律师事务所单森林律师。单律师说，胡女士可以向法院申请强制执行，申请法院查封并拍卖刘某在红谷滩的房子，该房屋拍卖所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿胡女士的债权。根据法院相关规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”“人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”

　　《担保法》第49条得规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据以上规定，由于刘某有两套房子，在红谷滩的房屋并非刘某及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，胡女士完全有权申请查封该房屋，并要求拍卖或变卖该房屋。但法院拍卖该房子的时候需要通知银行。