完善不动产登记制度的法律思考

　　不动产登记指经权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有木少关于不动产登记的规范，但这些规范相对零散。

　　我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》、国家土地局发布的《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权，集体土地使用权及他项权利），土地权利来源，权利主体、权属界址、土地面积。用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质。地号。房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足的进步，但不可否认，这些法规存在相互冲突，不合法理的现象，我国不动产登记制度依然存在着不少问题需要解决。

　　1、不动产登记立法不完善。如上所述，我国木动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记呈现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权，土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列人登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会市场经济发展不动产权利保护的基本要求。

　　2、我国不动产登记存在房地分离登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权展示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产特权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了木动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完全性和管理的统一性。

　　3.不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取得了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖。转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

　　一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

　　（1）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展。西方各种类型不动产登记制度都是以本国民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正做到有法可依，更具有实际操作性。

　　（2）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制。物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制定也不例外。我国目前不动产登记制度，具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义，登记之公信力等方面，也基本一致。在保持我国现行不动产登记制度民族性，固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们可以借鉴托伦斯登记制度的一些优点。托伦斯登记制度（orenssyhem）1955年创始于澳大利亚，现被美国部分州和英联邦国家所采用，是一种对产权登记制度改良的不动产登记制度。它采用实质审查主义，并采用公告程序；初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。我们可以考虑采纳托伦斯登记制度的错误登记赔偿和强行登记制度，以弥补产权登记制度的不足。

　　（3）统一登记机关，消除城乡分别，实现不动产登记规范化。有学者认为，我国不动产登记程序，效率等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房地产合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

　　我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济的发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正做到制度健全，有法可依。