预告登记和商品房预售登记备案的区别

　　预告登记和商品房预售登记备案的区别如下：

　　1、法律性质不同。预告登记属于民事制度。而商品房预售登记备案属于行政管理制度。

　　2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权。商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能。

　　3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

　　4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

　　5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。

　　商品房预售登记备案不具有物权公示效力。预售登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权。