宜昌兴融物业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

　　上诉人方正公司为与被上诉人赵美盈、宋珏、意达公司、工行三峡分行、兴融物业公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2005）西民初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年8月3日受理后，依法由审判员苏卫华、代理审判员苗劲松、袁红文组成合议庭，于2006年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人方正公司的法定代表人许海及其委托代理人陈守邦、赵鹏，被上诉人赵美盈，被上诉人宋珏的委托代理人谭伯力、宋银凯，被上诉人意达公司的委托代理人韩启庆、武卫平，被上诉人工行三峡分行的委托代理人周勇到庭参加诉讼。被上诉人兴融物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审查明：1994年4月25日，意达公司（甲方）与宜昌市工商银行二马路支行（乙方，以下简称工行二马路支行）签订一份《补偿、安置拆迁协议书》。约定：1、乙方同意拆迁其产权属乙方所有的环城东路51号门面房一座（面临环东街面），该房屋属砖木结构，其建筑面积为49.47平方米。2、甲方同意将环城东路（壕坑综合楼底层）临街一楼还门面给乙方，但不得小于建筑面积49.47平方米，其产权属乙方所有，甲方二年内还房与乙方使用。不能按期归还，从超期之日起按当时租房标准予以违约赔偿。3、甲方在木桥街一栋底层第三楼为乙方提供过渡办公门面，过渡期免交房租。水电费自付。过渡期从旧房搬迁至新房交付使用后一个月为止，将过渡房腾出交与甲方。此《协议》经宜昌市西陵区公证处公证。

　　1996年，方正公司与宜昌市二马路支行签订《房屋租赁合同》。合同约定：将环城东路51号出租给方正公司，年租金为1.2万元，水、电费自理，并对相关的权利及义务进行了约定。后2003年，方正公司与宜昌兴融物业公司又签订《房屋租赁合同》，合同内容相同。在此期间，方正公司一直将房屋租金交与兴融物业公司及工行三峡分行收取（庭审中，方正公司向本庭提交2004年12月13日向三峡工行财务本部交纳房租费3000元、2005年11月15日交纳7-12月份的房租6000元、2005年4月12日向兴融物业公司交纳2-3份房租费2000元的收据）。

　　2005年4月15日，兴融物业公司向方正公司发出函件，征询该公司是否有意购买现承租房。方正公司于2005年4月19日复函给兴融物业公司表示有意购买该门面。2000年5月5日，宋珏（甲方）与意达公司（乙方）签订一份《商品购销合同》。合同约定：乙方将位于木桥街乙栋，建筑面积为40平方米，价格为12.8万元的房屋出售给甲方。商品房交付后，产权由乙方协助甲方办理。双方在该合同上签字、盖章。2005年5月31日，宋珏与意达公司再次签订《房屋买卖合同》。该合同在原合同的基础上，约定了交付房屋的时间、付款方式及该房屋原承租人的退出及遗留问题由意达公司负责处理。2005年6月1日，宋珏将房款12.8万元交付给意达公司。意达公司及宋珏均授权赵美盈办理房产证事宜。2005年6月3日，经宜昌市房地产管理局批准，宋珏取得房产证号为0195732的房屋所有权证。后意达公司分别于2005年5月25日、7月29日、8月19日向方正公司发出通知，要求方正公司尽快搬出，将门面返还，并将该门面的门封上。方正公司多次向工行三峡分行反映此事，并表示愿意购买该门面。

　　2005年10月3日，意达公司（甲方）与工行三峡分行云集支行（乙方）签订《房屋补偿协议书》一份。约定：1、甲方承认原环城东路储蓄所房屋被其拆迁的事实，同意在本《协议》签订后一周内，按12。8万元对乙方进行一次性资金补偿。2、乙方同意在收到甲方支付的房款后，由甲方收回原甲方提供给乙方过渡使用的木桥街乙栋第三档门面房屋的相关权益。并同意在收到甲方支付的全部房款后，终止甲、乙双方于1994年签订的《拆迁安置补偿协议》，原协议规定的甲、乙双方义务及责任履行完毕。3、乙方同意在收足甲方支付的房款后一周内，书面通知该房屋现承租户许海在原租赁合同到期后终止租赁关系，原许海与乙方的租赁关系执行至2005年12月31日止（含转租合同），乙方不再与许海及其他任何一方签订新的租赁合同。房屋由甲方自行处理。乙方有责任协助甲方清场。若因乙方未履行通知责任给甲方造成损失，则由乙方承担相关责任。4、在乙方收到房款至2005年12月31日之间产生的房租收入，相应由乙方退回给甲方。双方在该合同上签字盖章。

　　另查：1、兴融物业公司系一个独立的法人机构；2、许海系方正公司的法定代表人。

　　原审认为：1994年4月25日，意达公司与宜昌市工商银行二马路支行签订的《补偿、安置拆迁协议书》系双方当事人真实意思的表示，符合有关法律规定，合法有效，法院予以确认。该协议书证明双方当事人所讼争房屋的产权人为意达公司。讼争房屋只是意达公司交由宜昌市工商银行二马路支行作为过渡房，双方并非租赁关系。方正公司虽与兴融物业公司签订租赁合同，但不论是兴融物业公司，还是工行三峡分行均非讼争房屋所有权人，无权对该房屋进行处分。虽然兴融物业公司向方正公司征询过是否有意购买现承租房的意见，但兴融物业公司并未得到房屋产权人意达公司的授权或认可，没有法律依据。因为该房屋系意达公司提供给宜昌市工商银行二马路支行的过渡用房。在双方关于《房屋补偿协议书》履行完毕后，作为讼争房屋的所有权人意达公司有权要求收回该房屋，并依法取得了对该房屋的正当处置权利。因此，宋珏与意达公司的《商品购销合同》、《房屋买卖合同》符合法律规定，系有效合同。且已办理了房屋产权过过户手续，得到房屋行政管理机关的认可。综上所述，方正公司的诉请证据不足，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，第一百三十条之规定，判决驳回方正公司的诉讼请求。本案诉讼费700元，由方正公司负担。

　　上诉人方正公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：⒈被上诉人工行三峡分行对本案争议的房屋有权出租并处分。本案争议的房屋系1994年意达公司提供给原工行二马路支行的办公过渡房。方正公司自1996年起至本案纠纷发生时一直租用该房屋，依法享有对该房屋的优先购买权。⒉被上诉人工行三峡分行变相将本案争议的房屋出卖给该行职工赵美盈，侵犯了上诉人方正公司的优先购买权，依法无效。请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人方正公司在一审中的全部诉讼请求。即确认宋珏与意达公司签订的《商品购销合同》无效，确认方正公司对该房屋享有优先购买权，并由被上诉人承担本案的诉讼费。

　　被上诉人赵美盈辩称：本案争议房屋现在的所有权人是宋珏，我与本案无关。

　　被上诉人宋珏辩称：本案争议房屋的原所有权人是意达公司，并非工行三峡分行、兴融物业公司。工行三峡分行、兴融物业公司均无权处分本案争议的房屋。上诉人向工行三峡分行主张优先购买权，没有法律依据。兴融物业公司与意达公司之间不是租赁关系，上诉人方正公司亦无权向意达公司主张优先购买权。

　　被上诉人意达公司辩称：⒈上诉人方正公司称被上诉人工行三峡分行对本案争议的房屋有权出租并处分，既无事实依据，也无法律依据。1994年4月25日，意达公司与原中国工商银行二马路支行签订《拆迁补偿、安置协议》，意达公司只是将其位于木桥街乙栋第三档门面房屋提供给二马路支行作为过渡办公门面。二马路支行无权处分该房屋。⒉上诉人方正公司称其承租工行三峡分行出租的房屋，并按时交纳租金，依法享有优先购买权的理由不能成立。⒊意达公司将本案争议的房屋卖给宋珏，依照法律规定办理了相关手续，合法有效。请求驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人工行三峡分行辩称：上诉人方正公司诉称的事实及理由与工行三峡分行无关，工行三峡分行不是本案适格的被告。请求驳回上诉人对工行三峡分行的起诉。

　　被上诉人兴融物业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

　　经审理查明：⒈本案诉争的房屋位于宜昌市西陵区木桥街乙栋第三档。⒉原“宜昌市工商银行二马路支行”应为“中国工商银行宜昌市二马路支行”，现更名为“中国工商银行三峡分行云集支行”。⒊2000年5月5日，宋珏与意达公司签订《商品购销合同》，签订该合同的时间应为2005年。⒋原审法院查明的其他事实属实。

　　本院认为：⒈1994年4月，意达公司与原工行二马路支行签订《补偿、安置拆迁协议书》。该协议约定：意达公司将本案争议的房屋提供给原工行二马路支行作为过渡办公门面，产权属意达公司。意达公司在二年内还房。据此，原工行二马路支行取得本案争议房屋的占有、使用、收益权。协议签订后，意达公司因集资问题，未在二年内还房于原工行二马路支行。1996年，原工行二马路支行作为该房屋的经营管理人将本案争议的房屋出租给方正公司至2002年。后因工行内部调整，从2003年起，方正公司即与兴融物业公司签订《房屋租赁合同》，继续租用本案争议的房屋至2005年底。方正公司承租本案争议的房屋多年，意达公司从未提出过异议。⒉意达公司系国有公司，其在处理本案争议的房屋时未按照规定进行评估、拍卖。意达公司的行为不仅造成国有资产的流失，且损害了其他债权人的利益。意达公司在出卖本案争议的房屋时，未提前三个月通知该房屋的承租人方正公司，即将本案争议的房屋卖给了宋珏，其行为违反了相关法律规定，侵犯了方正公司的优先购买权。故该买卖行为依法无效。上诉人方正公司据此提出的上诉理由成立，应予支持。⒊被上诉人赵美盈、工行三峡分行、兴融物业公司均不是房屋买卖的相对人，不应承担法律责任。本案经合议庭评议，并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈡项，《中华人民共和国合同法》第七条、第二百三十条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，判决如下：

　　一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2005）西民初字第805号民事判决；

　　二、被上诉人宋珏与被上诉人意达公司签订的《商品购销合同》无效。

　　三、上诉人方正公司享有本案争议房屋的优先购买权。

　　四、驳回上诉人方正公司的其他诉讼请求。

　　一审案件受理费700元，二审案件受理费700元，均由意达公司负担。