无底价拍卖不动产，“捡漏”概率接近零

　　上月底，奥林匹克花园6套样板房以无底价的方式进行拍卖，这也是沪上第一次出现零起价的新房拍卖。结果约有300余人到达现场看房咨询，151人缴纳了保证金参与竞标，拍卖现场极其火爆，最终6套房子全部成交，成交总额为667.87万元，最高的一套达到8920元/平方米，比市场价高出近千元。像这样“低起拍高成交”的场面也出现在一些以无底价起拍的艺术品和民品拍卖会上，这使不少奔着“零元起拍”的竞买者们感到，便宜货不便宜。理论上“1元”可成交无底价拍卖，又称无估价拍卖，即拍卖公司对拍卖品不设定底价，由竞买人自己竞相报价，由报价最高者购得。由于这种拍卖方式不设底价，如果竞买人出价一元，场上无人再加价，拍卖师也必须落槌表示成交，因此长久以来，实施无底价拍卖的拍品大多是一些动产或低价商品，很少有价值高昂的贵重物品或不动产。国内最早开始采用这种拍卖方式是东方国际拍卖公司。1997年，该公司以北京报国寺为基地，定期举行民间收藏品拍卖会，聚集了不少人气和买气，被称作是“老百姓的拍卖会”。但近两年，这种游戏规则被逐渐打破，除了一些民品无底价拍卖之外，不少艺术品拍卖也开始频频采取这种方式，这次更是被大胆地运用到房产这样的不动产拍卖上来。捡便宜可能在减少从这次的拍卖结果看，成交价均超过8000元/平方米，最高的为8920元/平方米，难怪有不少竞买者事后感觉，好像并没捡到便宜。对此，上海国际商品拍卖有限公司副总裁范干平认为，实行无底价拍卖，对拍卖行和委托方来说，是希望能吸引更多的买家，通过踊跃竞争来提高成交价。对买家而言，最有吸引力的则是期待能在拍卖场上吃进价廉物美的拍品。一般来说，无底价拍卖会出现三种情况：一种是拍品高于实际市场价成交，二是拍卖成交价与市场价差不多，还有一种就是拍卖成交价远低于市场价。前几年，的确有不少买家通过无底价拍卖，拣了一些漏。但从近几年的成交情况看，随着人们投资意识的提高，对拍卖的关注程度也在逐渐增强，因此无论是民品、艺术品拍卖，还是房产拍卖，在无底价拍卖中，拍卖成交价远低于市场价成交的情况已越来越少，也就是说想要“拣漏”的机会几乎不存在。透过诱惑看性价比上海社科院商业研究中心主任朱连庆教授认为，无底价拍卖肯定会对买家产生诱惑力，它能以点带面，吸引大量买家的关注，无形中为卖品聚集了人气。面对这种价格诱惑，最关键的是对性价比的把握。比如这次房产拍卖，由于是全装修的样板房，并配以房内所有家具、家电、装饰品，因此开发商认为拍出略高于市场价的价格并非不合理。但从买家的角度，就要因人而异，来考虑这个价格是否合算。如你买下后是准备出借的，那么这种配送家具的全装修样板房，能使你免去装修之苦，又能借出比毛坯房高的价格，就比较合适，性价比较高。如你买下后准备自己居住，但你对这样的装修风格不是很满意，那就值得考虑了，因为拍下的价格本来就不便宜，再加上重新装修的费用，性价比就大打折扣了。艺术品风险高于房产上海商学院院长方名山指出，“无底价起拍其实是一种抛砖引玉的市场营销方式，它起到的仅仅是宣传促销作用。因此对买家而言，和参与其他有底价拍卖相比，无底价拍卖同样有风险，其中艺术品的风险要大于其他拍品。”无论是房产或其他民品，它们是实实在在的一件商品，市场价格一目了然。而艺术品的价格，包含了许多其他的决定因素，这会使竞拍者比较难把握。有时，可能你竞拍到的价格低于市场价，但其实这件拍品并非精品之作，甚至还存在真假问题，最终承担风险的还是竞拍者本人。理智举拍三环节竞买者往往存有投机心理，有时会为抢先得到低价商品你争我夺，但最终夺到拍品后，又觉得不值。那么，如何才能踏准无底价拍卖的节奏呢？上海中天拍卖有限公司总经理宣家鑫认为，竞拍者必须把握好三个环节，理性竞拍。首先，要仔细看样，定好心理价位。一般来说，无底价起拍的商品有两种可能，一种是为了吸引顾客，还有一种就是商品本身有瑕疵，因此，竞拍者在观看拍卖样品时，应对拍品的各个方面了解清楚。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵，可即时向拍卖行提出询问，然后决定是否参与竞买。拍品上均标有参考价，竞拍者可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格，将几个价格相比较后，确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。同时，不要忘记将相应的佣金计算入内，否则，等到落槌时才发现总价超出了你的心理价格，已来不及了。其次，善于把握形形色色的竞拍心态。参加拍卖会的人多而杂，有抱着好奇心的，有想来买便宜货的，也有的是抱着竞争的心态而来的。因此，合理运用竞价技巧也是必不可少的一个环节。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限，高了宁可不要。如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，使竞价获得成功。谨防“托儿”作假在无底价拍卖时，应谨防“托儿”作假。由于起拍价较低，当叫价未能达到卖家预期的理想价位时，有些人会找个“托儿”参与喊价，来刺激其他竞买者并抬高价格，有的甚至选择让“托儿”喊出最高价购走此拍品。这种雇“托儿”的现象虽然仅存在于某些非正当盈利的卖家中，但已影响了拍卖行业的正常秩序，受欺骗的是竞买者。因此，除了呼吁拍卖行业的进一步规范外，竞拍者必须保护冷静的头脑和平和的心态，理智才是最为关键的。上月底，沪上首次以无底价方式起拍6套新商品房，结果最高成交价反超市场均价近千元。类似的“低起拍高成交”场面，也出现在艺术品和民品拍卖会上。专家提醒，面对零元起拍的诱惑，竞买者不要“热昏头”。