王保军与洋县开菲尔天然食品饮料厂破产清算组房屋租赁合同纠纷案

　　上诉人王保军因房屋租赁合同纠纷一案，不服洋县人民法院（2009）洋民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王保军及其委托代理人何文景、被上诉人洋县开菲尔天然食品饮料厂破产清算组的委托代理人金世红、王书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审判决认定，2004年9月24日，被告王保军（乙方）与洋县开菲尔天然食品饮料厂（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同载明：“乙方因生产加工需要租赁甲方原黑米酒二车间和稠酒生产车间厂房共十大间，作为生产车间和仓库使用。租期暂定为两年，从2004年10月20日起至2006年10月19日止。到期如乙方需要继续使用，可延长合同期限。年租金共陆仟陆佰元整（￥6600）。乙方应于合同生效后三日内一次交清第一年度租金。以后年度租金于第一年度合同生效对应日三日内交清”。该合同生效后，洋县开菲尔天然食品饮料厂遂将10间房屋交被告使用。2005年元月12日，被告王保军（乙方）又与洋县开菲尔天然食品饮料厂（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同载明：“甲方现有闲房16间，乙方因生产需要租赁作为生产车间和库房使用，甲方同意出租，年租金共5400元（水、电费另计）。租期暂定为两年，从2005年1月21日起至2007年1月20日止，到期如乙方需要，可续租。乙方应于合同生效后三日内一次交清第一年度租金，以后年度租金于第一年度合同生效对应日三日内交清”。该合同生效后，洋县开菲尔天然食品饮料厂遂将16间房屋交于被告使用。两份《房屋租赁合同》分别期满后，被告与洋县开菲尔天然食品饮料厂再未续签合同，被告仍然延用两份《房屋租赁合同》内容继续使用所租房屋。被告在两份合同履行期间，先后四次付给洋县开菲尔天然食品饮料厂房屋租赁费19000元。对2004年9月24日被告所签订的《房屋租赁合同》自2004年10月20日起至2008年10月19日，应付房租费26400元。2005年1月12日被告所签订的《房屋租赁合同》自2005年1月21日起至2008年10月20日，应付房租费20250元。两份合同被告共计应付房租费46650元，结除被告已付房租费19000元后，尚欠27650元经原告多次催收未果，引起原告诉讼。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告偿付房租费止2009年1月20日计3000元。同时经查，洋县开菲尔天然食品饮料厂因严重亏损，资不抵债，无力组织生产于2003年3月全面停产。2005年5月27日该厂向洋县法院申请破产，洋县法院于同年5月30日裁定“宣告洋县开菲尔天然食品饮料厂破产还债“。对被告反诉的要求原告偿付从2005年1月至2006年6月关用被告所抽的水应承担18个月电费4752.00元及原告强行从被告处接电从2006年7月开始用电20个月电费23576.26元以及2008年4月电力局停止供电后，原告擅自拉电抽水，烧坏被告水泵一台价值1000元以及被告在开办面粉厂时用电，代原告给电力局交电费押金5000元，以上共计34328.26元。原告当庭否认用被告的水、电及拉电抽水烧坏被告水泵一台，不承担被告所述的款额。称厂内几名留守人员，很少在厂内居住，偶尔居住，其生活用电是从厂内租房户张文建电户下接的，用水用的自来水。被告也未能提供出原告用其水吨位，用电度数及经原告签字确认的相应证据以及原告方拉电抽水、烧坏水泵一台的相应证据。对被告反诉的要求原告偿付电费押金5000元，经查，被告在租赁洋县开菲尔天然食品饮料厂房屋后，因面粉加工需电曾与洋县开菲尔天然食品饮料厂领导协商开通该厂内已关停的160KVA变压器，其电费由用电者交纳。因该变压器于2003年3月被洋县开菲尔天然食品饮料厂向洋县电力局申请停用，若开通使用只能由洋县开菲尔天然食品饮料厂申请。2004年10月8日，洋县开菲尔天然食品饮料厂向洋县电力局书面申请，开通已停用的变压器，同年10月13日，该厂与洋县电力局签订《电费结算合同》一份。合同第三条三项载明：“用电方在供电前应按配电设备容量一次性交纳电费预付金0.50万元，待用电方终止用电后，全额退还用电方，不计利息”。由于被告用电，同日，被告向洋县电力局城区供电所交纳电费预付金5000元，城区供电所给被告出具了“今收到开菲尔厂电费预付金伍仟元正（5000.00元）’条据一张。从此从该变压器上所变压输出的电一直由被告使用，其电费由被告交纳。原告要求被告偿付逾期付款利息，没有约定。

　　原审法院认为，被告王保军于2004年9月24日、2005年1月12日分别与洋县开菲尔天然食品饮料厂签订的两份《房屋租赁合同》有效。两份《房屋租赁合同》分别到期后，双方再未续签《房屋租赁合同》，仍按两份合同内容继续履行。在两份《房屋租赁合同》履行期间，被告应该依照合同约定，按时交清房屋租赁费，而未交清，属违约行为。故原告请求判令与被告解除房屋租赁合同，被告偿付所欠房租费的请求予以支持。要求被告偿付逾期付款利息的请求，因无约定不予支持。关于被告反诉要求原告偿付用其水、电费用及拉电抽水烧坏水泵一台损失共计29000余元，由于未提供相应证据，其请求不予支持。要求原告偿付已交付给洋县电力局电费预付金5000元，被告应在终止用电后，向洋县电力局追索。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款之规定，判决：一、被告王保军于2004年9月24日、2005年1月12日分别与洋县开菲尔天然食品饮料厂签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、限被告王保军在本判决生效之日起十日内腾清所租房屋内物品，将房屋返还原告。同时偿付所欠原告房屋租赁费30650元。逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息。三、驳回被告王保军的反诉请求。一审案件诉讼费550元及反诉诉讼费700元，由被告承担。

　　上诉人王保军上诉称，原审判决认定事实错误，原判认定“被告未提供出原告用其水的吨位、用电度数及经原告签字确认的相应证据”，不符合客观事实；原审判决驳回上诉人的反诉请求显失公平、公正。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。

　　被上诉人洋县开菲尔天然食品饮料厂破产清算组答辩称，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同关系事实清楚，合同履行期间双方从未发生过水电问题的争议，被上诉人留守人员亦未曾用过上诉人的水电。原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理，二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人王保军与洋县开菲尔天然食品饮料厂签订的两份租赁合同合法有效。租期届满后，上诉人继续使用租赁的房屋，被上诉人未提出异议，原两份租赁合同继续有效。上诉人王保军未按照合同约定按时交清租金，已构成违约。原审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决终止房屋租赁合同，由上诉人向被上诉人返还租赁的房屋，支付所欠房租费30650元，于法有据，双方当事人对此亦无争议，本院予以维持。上诉人王保军上诉提出被上诉人从2005年1月至2006年6月用其所抽的水18个月，应支付电费4752元；从2006年7月至2008年3月被上诉人用其电20个月，应承担电费23728.75元。由于房屋租赁合同中没有被上诉人使用上诉人水电的约定事项，审理中，被上诉人否认使用上诉人的水电，上诉人亦缺乏充分证据证明被上诉人使用其水电的具体度量，故其上诉理由不能成立。原审判决驳回上诉人的反诉请求，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费566元，由上诉人王保军负担。

　　本判决为终审判决。