薛XX诉李XX房屋租赁合同纠纷案

　　原告（反诉被告）薛XX与被告（反诉原告）李XX租赁合同纠纷一案，本院于2006年3月20日受理后，依法由审判员张XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛XX的委托代理人王思鲁、卢愿光，被告李XX的委托代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告（反诉被告）薛XX诉称，我与被告于2004年10月22日签订了《房屋租赁合同》，我与被告在合同中约定：被告租给我位于广州市白云区心谊路51-53号首层，建筑面积65平方米（前厅、楼梯间），首层建筑面积（后座）95平方米及二层1100平方米建筑面积；我租赁该房屋经营小童羊食府；租赁期6年，从2004年10月18日起至2010年10月18日；押金相当于2个月租金的数额，租金为45960元/月；我在合同签订时即向被告交付押金91920元；被告应协助我办理临时商业用途并负责费用（正常费用支付）。2005年1月18日，我与被告在原租赁合同的基础上签订了《补充协议》，约定：在原合同不变的前提下，我新增租首层（后座）建筑面积94平方米；我新增租94平方米，月租金68元/平方米，总计租金为每月6392元，协议押金为12784元。我与被告签订《房屋租赁合同》时，被告已十分清楚我租用该物业的目的是经营小童羊食府，被告已经承诺协助我办理临时商业用途并负责费用（正常费用支付）。被告作为该物业的产权人，为租赁物业办理临时商业用途是被告的义务，而不仅仅是协助义务，如仅是协助义务，被告不必负责费用，双方也不必多此一举在该条款上摁手印。后我要求被告为该物业办理商业用途时，被告却意图以“协助”的字样逃避义务。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，我积极履行合同义务，分别于2004年10月22日、2005年2月5日向被告支付了租赁押金91920元、12784元，押金共计104704元，并支付了2005年2月至2005年12月的房屋租金。我为小童羊食府的经营作了一系列的工作，包括物业装修（该装修损失非经过折旧后的评估价值为1157271元），办理了消防许可证、临时税务登记证、卫生许可证，多次到工商部门办理营业执照，因被告此前拒不协助我办理租赁物业临时商业用途等相关手续，导致上述经营场所无法办理营业执照。我为催促被告履行协助办理临时商业用途的义务，多次与被告商谈，而被告每次要求我交租后却出尔反尔，不协助办理临时商业用途。为此，我委托律师于2005年8月26日、2005年9月12日、2005年9月23日多次发《律师函》给被告，明确要求被告协助我办理租赁

　　物业的商业用途并负责正常费用，但被告回函拒不协助，致使我自承租以来一直无法办理小童羊食府的营业执照，导致工商行政管理部门于2005年11月16日责令限期改正而无法经营，产生了巨大的经损失，严重损害了我的合法权益。我委托律师于2006年3月3日发《律师函》给被告，再次书面通知被告解除《房屋租赁合同》和《补充协议》。2006年3月14日，被告未经合法程序，采用撬锁等非法手段强行收回该物业，强行占有我所有的经营用具。综上所述，由于被告拒不履行为该物业办理临时商业用途并负责费用等义务，致使我无法办理营业执照，不能实现经营小童羊食府的目的，并产生了巨大的经济损失，现我向法院提起诉讼，请求法院判令1、要求解除我与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、要求被告返还房屋租赁押金104704元；3、要求被告赔偿原告装修损失1157271元；4、要求被告承担本案诉讼费、评估费。

　　我对被告的反诉请求作如下答辩：1、根据《房屋租赁合同》的约定，被告已清楚我租用该物业的目的是经营小童羊食府，同时合同内容也证明签订合同时被告提供的房屋并不能用于商业经营，我正是基于被告办理临时商业用途并承担相应费用的承诺才租赁该物业。根据法律规定，为该租赁物业办理临时商业用途须缴纳高达近百万元的费用，且改变建筑物的使用性质属产权范畴，只有产权人才有权办理，被告作为该物业的产权人，为该租赁的物业办理临时商业用途并缴纳相应的费用只有被告才有权办理，即使双方约定由我办理临时商业用途，该约定也无效。如被告经过公证授权我办理临时商业用途，那是另外一种法律关系，并不能免除被告的该项义务。我签订该合同的目的是经营小童羊食府，并为此作了一系列工作，包括物业装修、办理了消防许可证、临时税务登记证、卫生许可证等，办理临时商业用途是办理营业执照的前提，我不可能不愿意办理临时商业用途而使自己投入的巨额费用半途而废。办理临时商业用途的主要义务就在于缴纳高达近百万的相关合理费用，在约定由被告支付该费用的情况下，我又何乐而不为？被告关于“该协助并没有约定需要在什么时间完成协助，故被告到目前为止并没有违反该合同约定的协助义务”的说法显属错误。首先，在合同没有明确约定办理临时商业用途时间的情况下，根据交易习惯和生活常识，我租赁该物业的目的是经营小童羊食府，被告应当办证的时间肯定是在小童羊食府开业前。其次，根据合同法的规定，在我多次口头要求被告履行该义务而其拒不履行，我委托律师多次发函给被告，明确要求被告履行该义务已半年有余，已远远超过必要的准备时间，被告显然违约。2、根据合同法规定，我可依法行使先履行抗辩权，在被告履行该义务前不支付租金及滞纳金。另外，关于该滞纳金的约定明显过高，根据法律规定，该约定无效。基于公平的原则，我占用该物业应支付给被告的费用与租金是两码事。我之前支付给被告的所谓租金费用过高，我保留另行追讨的权利，我有权不支付2006年1月1日至3月31日租金、滞纳金。3、我多次要求被告办理临时商业用途，被告多次承诺我交租后其就必履行该义务，我基于对被告的信任，写了《保证书》，后又缴纳了相关租金，但被告仍然出尔反尔，拒不履行该义务。4、根据《房屋租赁合同》对免租装修期的约定，被告不仅书面同意我装修，并且还提供了三个月的免租期。我装修后，在长达一年多的时间里，被告没有提出任何异议，被告以其行为表明其同意我进行装修。签订租赁合同后，被告交付该物业给我时，该物业的现状是毛坯房，我进行装修时，也没有对该物业的结构有丝毫改变。5、办理临时商业用途是办理营业执照的前提，被告拒不办理该物业的临时商业用途与我无法办理营业执照有直接的因果关系，并导致我受到工商局的查处。6、根据法律规定，对原租赁合同关于合同终止时房内物品处理的约定无效。根据法律规定，在双方有争议的情况下，合同是否解除应由法院认定。“如超约定期限仍未搬走物件，视为放弃可移动物件的所有权，相关物品由甲方处理”的约定显然违法，依法无效。我在此期间搬走房内的可移动物品时，该房屋已经受到被告请来的不明身份人的控制，我想搬而不能搬。2006年3月13日，被告带着十多名不明身份的人强行破锁收回该房屋时，我报警后，广州市白云区棠景街派出所公安人员先是积极处理，责令被告带来的人员离开，但2006年3月14日中午，被告带着两个身份不明的人再次强行破锁收回该房屋后，至傍晚我报警在棠景街派出所公安人员陪同下进入现场拍摄房屋装修，后来被告让某个领导打电话向到场公安人员干预，公安人员在还未摄影完毕的情况下催促我撤离现场，我将依法向纪检等机关反映相关情况。7、被告关于我将该房屋置于无人看管，被告处于对消防负责的情况下暂时看管该物业的说法已被原小童羊保安安海胜、林英基等人的证言所否定。8、我提交的《资产评估报告书》是由具备评估资质的评估机构经过合法的程序作出的，根据法律规定，该《资产评估报告书》合法有效，如被告对该《资产评估报告书》有异议，可以申请法院再次评估，但相关费用应由被告支付。从2006年3月13日被告强行破锁收回该房屋后，该房屋装修的现状可能已遭破坏。另外，签订租赁合同后被告并没有去房屋管理部门登记备案，我支付房屋租金后被告只开收据，没有开具发票，被告应当依法受到有关行政部门的惩罚。

　　经审理查明，2004年10月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区心谊路31—53号首层，建筑面积65平方米（前厅、楼梯间）、首层建筑面积（后座）95平方米及二层1100平方米建筑面积物业出租给原告经营“小童羊食府；租赁期为六年，从2004年10月18日起至2010年10月18日，其中2004年10月18日至2005年1月18日为免租装修期；押金相当于两个月租金的数额，租金每月共计45960元，从2006年10月18日起，每月租金以上年月租金为基础逐年递增5%；原告在签署本合同时即向被告交付押金91920元，租金45960元，共计137880元；每月租金及上月的水电费于当月5日前向被告交清，逾期每日按所欠交总额加收千分之三的滞纳金，超过l5天未交上述费用，被告有权提前终止合同，不退还押金；被告协助原告办理临时商业用途并负责正常费用支付；原告必须自行负责办理经营所需的证照手续并依法交纳各种费用；合同终止时，原告必须于终止之日起7日内搬迁房屋内的可移动物品，并迁出上述房屋，并按期限向被告交付房屋使用权，如超约定期限仍未搬走物件，视为原告放弃可移动物品所有权，相关物品由被告处理等等。合同签订后，被告依约将租赁房屋交付原告装修使用，原告向被告支付了押金91920元。2005年1月18日，双方签订补充协议，约定原告在原租赁合同基础上增租广州市白云区心谊路3l一53号首层（后座）建筑面积94平方米，月租金为6392元，协议押金为12784元，其他约定与原合同约定不变。原告亦依约定向被告交纳押金12784元。

　　租赁期间，原告对租赁房屋进行了装修后经营广州市白云区新市小童羊食府，并于2004年12月领取了临时税务登记证，于2005年6月申领了卫生许可证及取得公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书。2005年8月26日，原告向被告发出律师函，提出原告曾多次致电被告要求被告将原告承租的场地向有关部门申请改为临时商业用途，但被告一直未予配合，故未能办理营业执照，导致不能正常经营而处于亏损，基于上述事实，原告要求被告于2005年9月15日前将上述房屋由办公用途改变为临时商业用途，以便原告能办理其他经营所须证照，否则原告将暂停支付房租，直至问题解决。同年9月1日，被告向原告发出回函提出原告在签订《房屋租赁合同》时已明确知道房屋的使用性质办公用途，原告清楚该房屋的性质；根据合同约定办理房屋改为临时商业用途的义务为原告，被告仅仅在需要时提供协助和承担合理费用，到目前为止原告从未要求被告协助办理相关手续；要求原告严格按照合同履行相关义务，如原告有违反合同约定的交租义务，被告将严格按照合同的约定行使其权利。同年9月12日，原告又一次向被告发出律师函，强调被告作为房屋的产权人，改临商的行为只能由被告提出申请方能完成，请被告首先到规划局提出改临商的变更申请，然后由规划局派员到现场进行评估，再由被告到房管局交纳临商的费用并办理相关手续。同年9月23日，原告再次向被告发出律师函，希望通过协商方式解决双方纠纷，双方共同努力使得原告能顺利取得小童羊食府的相关证照，原告将立即付租金给被告。被告一直没有协助原告办理租赁房屋的使用性质变更为临时商业用途的手续，原告未能办理小童羊食府的营业执照。同年11月16日，广州市工商行政管理局白云分局新市工商所以小童羊食府无照经营为由向该食府发出询问通知书、现场检查通知书及责令改正通知书，责令该食府立即停止非法经营。2006年3月3日，原告向被告发出律师函，提出因被告未及时协助办理临时商业用途等相关手续，使原告经营的小童羊食府的目的不能实现，严重损害了原告的合法权益；自被告收到本律师函之日起，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》即告解除，合同终止；被告必须在七日内返还原告房屋租赁押金，赔偿装修评估费等损失，并办妥相关交接手续，否则将采取进一步行动。同年3月7日，被告复函原告，认为双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，原告在履行协议过程中多次违反协议迟延交付租金；由于原告违约在先，被告有权终止双方所签的协议收回房屋，现决定在2006年3月11日收回房屋并要求原告在2006年3月11日前向被告交清所欠房租；关于租金的计算必须计至被告收回房屋时止，被告将根据协议及原告的违约对原告采取相关的法律行动。2006年3月14日，原告通过拍照、摄像记录了小童羊食府的状况后撤出该场地，租赁场地由被告接管，但双方至今没有办理正式的交接手续。在租赁期间，原告曾拖欠被告租金，并于2005年5月20日向被告出具保证书，保证在2005年5月21日17时前付清欠款。后原告付清了至2005年12月31日的租金，2006年1月1日起的租金原告以被告未能办理租赁房屋变更临商用途为由拒付。

　　被告于2006年3月21日为原告垫付2006年2月的电费8407.81元，于2006年3月22日为原告垫付2006年1月13日至2006年3月13日的水费2772.33元、污水处理费644.49元，垫付费用共计11824.63元。

　　另查，租赁房屋的权属人是被告，已领取房地产权证，房地产权证上记载的房屋用途为办公。原告在签订租赁合同时清楚该房屋的使用用途。

　　诉讼中，原告提供了资产评估业务约定书及资产评估报告书，拟证实其投入小童羊食府的装修折余价值为1157271元。被告不认可原告单方委托的该份评估报告书。本院在诉讼中释明原告可申请法院委托重新评估，原告未向本院申请委托重新评估。

　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、押金租金收据、保证书、律师函、回函、建筑工程消防验收意见书、税务登记证、卫生许可证、询问通知书、现场检查通知书、责令改正通知书、房地产权证、资产评估业务约定书、资产评估报告书及当事人陈述等证据证实。

　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，双方应全面履行各自的合同义务。原告租赁被告的房屋是用于经营小童羊食府，而该房屋属办公用途，双方对此是知悉的。办公用途的房屋不能作餐饮行业商业经营使用，故双方在合同明确约定由被告协助协助原告办理临时商业用途并负责正常费用支出，被告是否履行该合同义务直接关系到原告能否在该房屋合法正常经营及合同目的的实现。现原告提供了充分的证据证实其已经要求被告履行协助办理租赁房屋变更为临时商业用途相关手续的合同义务，但被告一直怠于履行该合同义务，导致原告不能在该房屋领取工商营业执照进行合法经营，被告的行为构成根本性的违约，应当承担违约责任。原告据此要求解除租赁合同及要求被告返还租赁押金104704元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的违约行为造成了原告装修实际损失，被告应当予以赔偿，但原告向被告要求赔偿所依据的资产评估报告书是其单方委托评估机构作出，评估的项目没有得到被告认可，且评估报告书当中的资产评估明细表只是罗列了六项装修工程及相应的评估值，并没有详细反映各单项工程所包含的具体内容及相应的评估数据，该评估报告书从形式到内容均不足采信。在本院向原告释明其可以申请由本院委托有资质的评估机构进行重新评估的情况下，原告没有向本院提出重新评估的申请，举证不能的后果应由原告承担。原告以上述资产评估报告书为依据要求被告赔偿其装修损失1157271元的诉讼请求证据不足，本院不予支持，予以驳回。

　　被告已于2006年3月14日接管租赁房屋，虽然双方没有办理正式的场地交接手续，但原告已经退场，被告亦实际掌控了租赁房屋，故现被告反诉要求原告交还租赁房屋的诉讼请求无理，本院不予支持。至于租金问题，被告提供其垫付的水电费发票、收据足以证实原告在退场前尚在租赁房屋进行经营，根据权利和义务相一致的原则，原告仍应向被告支付租金至2006年3月13日。考虑到小童羊食府在2005年11月16日被工商行政管理机关查处确会直接影响原告以后的经营，本院酌情降低原告在欠付租金期间的每月应付租金为原租金标准的70%即：36646.4元，原告应支付被告2006年1月1日起至2006年3月13日的租金为89173元，对于被告超出部分的租金请求及滞纳金请求本院不予支持，予以驳回。被告为原告垫付了水电费共计11824.63元属实，本院予以确认，原告应当清偿此款给被告。上述欠款相互抵销后，被告应向原告支付3706.37元。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、薛XX与李XX签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》

　　予以解除。

　　二、李XX于本判决生效之日起五日内，给付薛XX3706.37元。

　　三、驳回薛XX的其他诉讼请求。

　　四、驳回李XX的其他反诉请求。

　　本案本诉受理费16320元，由原告负担12666元、被告负担3654元。反诉受理费5503元，由原告负担3530元，被告负担1973元。双方预交的受理费本院均不予退回，被告应于上述判决给付期限内迳付原告124元。