丁玉民与丁开会、丁振军房屋买卖合同纠纷案

　　原告丁玉民与被告丁开会、丁振军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁玉民及其委托代理人，被告丁开会及其委托代理人，被告丁振军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告丁玉民诉称：被告丁开会是我父亲，我母亲石金花生前与被告建造了十间房屋，属夫妻共同财产。我母亲去世后留下的遗产未进行分割。2007年12月26日，我父亲丁开会未经我和其他继承人的同意，擅自将上述十间房屋及土地、树木卖给被告丁振军，两被告签订的合同违反我国相关法律的规定，侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法判决确认两被告签订的《房地产买卖协议书》无效。

　　被告丁开会辩称：我卖给被告丁振军的房屋和土地的所有权、使用权都是归我所有的，我有权出卖。我与被丁振军签订的房地产买卖协议书合法有效，请求人民法院依法判决驳回原告丁玉民的诉讼请求。

　　被告丁振军辩称：我与被告丁开会签订的房地产买卖协议书合法有效，请求人民法院依法判决驳回原告丁玉民的诉讼请求。

　　经审理查明，被告丁开会与其妻石金花婚后共生育有五个子女，原告丁玉民系被告丁开会长子。被告丁开会与其妻在婚姻关系存续期间建造了十间房屋（其中主房六间，偏房四间），属夫妻共同财产。被告丁开会之妻在原告提起诉讼前已去世，其妻留下的遗产至今未进行分割。2007年12月26日，被告丁开会在未征得原告丁玉民及其他继承人同意的情况下，与被告丁振军签订房地产买卖协议书，擅自将与其妻共有的十间房屋、相应的宅基地使用权、树木，以及宅基地以外的其他土地有偿转让给被告丁振军所有。另查，被告丁振军与原告丁开会虽然是同村村民，但不属于同一村民小组。

　　上述事实有双方当事人的陈述、书证、证人证言在卷佐证。据以认定上述案件事实的证据均经庭审质证，经本院审查具备真实性、合法性和关联性，应予认定。

　　本院认为，被告丁开会出卖给被告丁振军的十间房屋，有其妻石金花留下的未进行分割的遗产，在原告丁玉民未丧失继承权的情况下，被告丁开会未征得原告丁玉民的同意即将与其妻共有的房屋出卖给他人，侵犯了原告的合法权益。根据国家的有关规定，转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房；2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地分配条件；4、转让行为必须征得本集体经济组织同意。本案中，被告丁开会与被告丁振军不是同一村民小组的村民，丁开会自己没有二处以上的农村住房，而丁振军本人有农村住房和宅基地；被告丁开会将房屋及相应的宅基地使用权转让给被告丁振军的行为也未征得本集体经济组织的同意，故两被告之间签订的《房地产转让协议书》违反了国家的有关规定。此外，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”被告丁开会将宅基地以外的土地出卖给被告丁振军，违反了我国法律的强制性规定。两被告辩称，宅基地以外的土地是丁开会租赁给丁振军使用的，原告丁玉民予以否认，两被告就其辩解未能举出相关充分证据加以证实，本院依法不予采信。综上所述，被告丁开会与被告丁振军签订的房地产转让协议书，违反了我国法律的强制性规定和国家的有关规定，侵犯了原告丁玉民的合法权益，应认定为无效合同。依照《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　被告丁开会与被告丁振军于2007年12月26日签订的《房地产转让协议书》无效。

　　案件受理费100元，由被告丁开会、丁振军负担。