史洪杰诉王庆松房屋买卖合同纠纷案

　　原告史洪杰诉被告王庆松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告史洪杰及委托代理人程开斌、被告的委托代理人唐冠军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称，2008年3月12日，原、被告对本市大庆南路、友谊路西4号楼1#1-3-东户房屋达成口头协议，原告交定金73000元，3月14日双方签定《房地产转让合约》。按合同规定，原告“先付定金人民币73000元，余款80000元在2008年4月12日前办理房地产交易过户手续之时一次性付清；甲方（被告）中途违约，应在违约之日起一日内将定金双倍退还给乙方（原告）”等内容。因被告隐瞒该房是经济适用房，取得产权证未满5年且未向政府交纳15%收益金的情况，导致该房无法办理过户手续。现要求法院确认原、被告双方的书面签定的《房地产转让合约》无效，并双倍返还定金146000元。

　　原告为证实自己的主张成立，向本院提供以下证据：1、身份证，证明原告身份；2、房地产转让合约，证明原、被告签定合同中约定定金73000元，被告违约双倍返还定金；3、收条，证明被告收到原告定金73000元；4、售房公告，证明被告房屋不具备出售条件，仍公开出售；5、被告房屋产权证，证明本市大庆南路、友谊路西4号楼1#1-3-东户房屋是经济适用房；6、蚌房改字（2006）02号文件，证明经济适用房取得产权证未满5年且未向政府交纳15%收益金的情况下，不得办理过户手续；7、蚌政办字（2005）52号文件，证明经济适用房取得产权证未满5年且未向政府交纳15%收益金的情况下，不得办理过户手续；8、建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，证明经济适用房取得产权证未满5年且未向政府交纳15%收益金的情况下，不得办理过户手续；9、便函，证明原告已正式通知被告该房不能出售；10、银行存款回执，证明原告付给被告73000元。

　　被告辩称，原告所述不属实。原告在购买该房时，已经知道该房是经济适用房及经济适用房的购买状况，且原、被告所签合约是双方真实意思表示，符合法律规定。因原告违约，造成合同无法履行，在原告支付被告36000元违约金的情况下，被告同意解除合同。

　　被告为证实自己的辩解理由成立，向本院提供以下证据：1、身份证、户口本，证明被告身份；2、房地产转让合约，证明原、被告合约约定房款153000元，原告已对被告的房屋做了充分了解，过户、公证费用由原告承担；3、产权证及土地使用证，证明被告有权转让该房屋；4、沈俊证言，证明原、被告在签合同时，自己已明确告知原告该房是经济适用房，过户费用要20000余元的情况下，原告仍愿意购买该房；5、王峰证言，证明签合同前，在场听见沈俊告知经济适用房的相关情况；6、刘礼杰证言，证明在场听见沈俊告知经济适用房的相关情况。

　　原、被告对证据质证意见如下：被告对原告证据1、3、10无异议；对证据2、5、8真实性无异议，达不到原告证明目的；对证据4真实性有异议，与本案无关；对证据6、7真实性无异议，不能作为判案依据；对证据9真实性无异议，被告未接到此函。原告对被告证据1无异议，对证据2、3真实性无异议，达不到被告证明目的；对证据4真实性有异议，该证人是被告亲戚，且证词明显不属实；对证据5、6真实性有异议，上述证人是沈俊朋友，证词明显不属实。

　　合议庭认证如下：原告所举证据1、3、10，被告无异议，本院予以确认；原告所举证据2、3、4、5，是原、被告双方在履行买卖房屋过程中的手续，本院予以部分确认；原告所举证据6、7、8，是国家行政部门颁发的文件，本院予以确认；原告所举证据9，本院不予确认。被告所举证据1，原告无异议，本院予以确认；被告所举证据2、3，本院予以部分确认；被告所举证据4、5、6，是被告亲戚及朋友所作证言，证言中有不实之处，本院不予确认。

　　经审理查明，2008年3月12日，原、被告对本市大庆南路、友谊路西4号楼1#1-3-东户房屋的买卖达成口头协议，之后，原告交购房定金73000元；3月14日双方签定书面《房地产转让合约》，该合约约定：甲方，王庆松，乙方，史洪杰，一、甲方自愿将座落于本市大庆南路、友谊路西4号楼1#1-3-东户房屋转让给乙方，房屋面积75.20平方米，公证费用由乙方支付，过户费用由乙方支付；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币壹拾伍万叁仟元，乙方于2008年3月12日先付定金人民币柒万叁仟元，余款捌万元在2008年4月13日前办理房地产交易过户手续之时或公证证明时一次性付清；三、双方经过协商同意在2008年4月14日前，由甲方将上述房地产正式交付给乙方；六、违约责任，1、乙方中途违约，不得向甲方索还定金，不得向中介方索要中介佣金，甲方可将该房地产再行出售，以上合同也同时无效；2、甲方中途违约，应在违约之日起壹日内将定金双倍退还给乙方，同时支付甲乙双方全额中介费等内容。原、被告双方书面合约签订后，被告按约定将该房钥匙交给原告。因被告出卖的房屋系经济适用房性质，被告应在取得该房屋产权证五年后方可出售，导致双方无法办理过户手续。原告遂诉至本院，要求确认原、被告双方的书面签定的《房地产转让合约》无效，并双倍返还定金146000元。

　　另查明，2003年6月10日，被告取得座落于本市大庆南路、友谊路西4号楼1#1-3-东户房屋产权证，该产权证为全部产权，经济适用房。原、被告在房屋买卖过程中，曾持该房产证到相关部门咨询贷款事宜未果。

　　本院认为，经济适用房属于政策性住房，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。因被告出卖的房屋系经济适用房性质，被告应在2003年6月10日取得该房屋产权证满五年并向政府交纳土地收益金后，方可上市交易，因此，原、被告签定的《房地产转让合约》无效，其定金条款也同时无效，被告应当因该行为取得的房款返还给原告。鉴于定金数额不得超出主合同标的额的百分之二十，即本案中，原告交纳的定金数额应为30600元，余款42400元应为房款。综上，本院对原告要求确认原、被告双方的书面签定的《房地产转让合约》无效的诉请，予以支持；对原告要求判令被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条的规定，判决如下：

　　一、原告史洪杰与被告王庆松于2008年3月14日签定的《房地产转让合约》无效。

　　二、被告王庆松于本判决生效后10日内支付原告史洪杰购房款及定金73000元。

　　三、驳回原告史洪杰其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3500元，送达费100元，合计3600元，原告负担1800元，被告负担1800元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。