广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷

　　上诉人广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　一审法院经审理查明：广州信鸿房地产有限公司（以下简称信鸿公司）领有房管部门核发的穗房预字第20000199号《商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道997号广州药用玻璃厂金玫瑰苑（自编：金瀚轩、金洛轩）。2001年6月9日王肖英、马建明与信鸿公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000064595号）和《商品房买卖补充协议》，订明王肖英、马建明向信鸿公司预购金澜轩1307号商品房，该商品房的建筑面积为70.85平方米，售价总金额238008元。信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，王肖英、马建明不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿王肖英、马建明已付房款总额的万分之一的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使王肖英、马建明取得房地产权属证书之日止。双方一致同意，信鸿公司责任不包括下列情况：1、信鸿公司不可克服、不可控制的原因，包括但不仅仅限于下列情况：政府行为；法律法规及政府规章、制度的变化导致产权证不能正常办理的；等等。但信鸿公司对上述情况的发生负举证责任。2、其他非信鸿公司原因导致产权证不能正常办理的情形。该《合同》经广州市房地产交易所登记。之后，王肖英、马建明依约定向信鸿公司付清购房款。信鸿公司分别于2002年8月13日开具金额为148008元的购房发票，于2003年9月9日开具金额为90000元的购房发票。2001年12月31日信鸿公司将房产交付给王肖英、马建明使用。信鸿公司建设的嘉鸿花园（二期）金玫瑰苑一区、二区于2001年12月21日竣工验收，广州市海珠区建设局于2002年2月4日在备案意见处加具“该工程的竣工验收备案文件收讫，文件齐全”的意见。同年2月9日该局同意备案。2003年4月16日，广州市海珠区建设和市政局在《竣工验收备案表》上加具“经广州市公安消防局建筑工程消防验收‘穗介消（建）验【2002】第0438号’同意商业用房、地下汽车库消防验收，我局同意备案”的意见。2002年10月10日广州市房地产测绘所出具江南大道南嘉鸿二街#1-25号的《房屋面积测量成果报告书》给信鸿公司。2003年6月19日信鸿公司向房管部门缴交资料，申请办理广州市海珠区江南大道南嘉鸿二街3、5、13、17号，15号，江晓路10号地下夹层房屋产权登记。2003年7月16日房管部门出具《房地产申请登记回执》给信鸿公司。2003年9月11日广州市国土资源和房屋管理局向信鸿公司核发《广州市房地产权属证明书》，确认信鸿公司是海珠区江南大道南嘉鸿二街3号、5号、13号、17号，15号夹层老人活动室，江晓路10号地下层夹层房地产权属人。次日，该权属证明书由信鸿公司的职员李琦领取。

　　2004年6月7日，王肖英、马建明向广州市海珠区人民法院提起诉讼称，其与信鸿公司于2001年6月9日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定其向信鸿公司购买位于海珠区工业大道997号（现定为江南大道南）嘉鸿花园金澜轩1307房屋，该房屋建筑面积共70.85平方米，并约定了交房、办理产权、支付房款等各自的权利、义务及违约责任条款。之后，其按双方约定支付了全部房款238008元，并向信鸿公司支付了办理产权的税费等，信鸿公司也依约履行了交房义务。但是，信鸿公司却没有按约定办出其房产证，信鸿公司的行为显然违背了合同规定，构成了较为严重的违约。为维护其合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书；并由信鸿公司向其支付迟延办证的违约金（按其已付房款总额的每日万分之一计算，从2003年12月31日计算至实际出具房地产权属证书日止）；2、信鸿公司承担本案诉讼费用。

　　信鸿公司辩称，其公司一直在履行合同义务，其公司取得了《房屋权属证明书》后，已分批递件送入房管局申办交易过户手续。其公司主观上没有故意懈怠协同王肖英、马建明办证的过错，由于办理《房屋权属证明书》涉及多个政府部门，各个部门独立办理相关的事务，其公司作为开发商无权监督和催促政府部门，因此，将造成产权证迟办理的原因转嫁其公司是不公平的，故其公司不同意王肖英、马建明的诉讼请求。

　　一审法院认为，王肖英、马建明与信鸿公司签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，王肖英、马建明不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿王肖英、马建明已付房款总额的万分之一的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使王肖英、马建明取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在2001年12月31日交付房产给王肖英、马建明使用，按照合同约定，信鸿公司应在2002年6月30日前将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案，王肖英、马建明在收楼后的720日内取得房地产权属证书。但实际上，信鸿公司在2003年6月19日递交资料，申请办理楼宇产权登记，之后，再也没有证据证实信鸿公司协同王肖英、马建明办理预售房屋的产权交易过户手续，以致王肖英、马建明至今未取得房地产权属证书。因此，信鸿公司的行为，违反了合同约定，应按双方事前约定承担违约责任。王肖英、马建明诉请合理合法，予以支持。该违约金应从王肖英、马建明逾期取得房地产权属证书的次日起计至信鸿公司继续履行其义务使王肖英、马建明取得房地产权属证书之日止。诉讼中，王肖英、马建明主张违约金从2003年12月31日起计算，根据当事人意思自治原则，故按王肖英、马建明意见处理。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2004年11月8日作出如下判决：一、广州信鸿房地产有限公司在本判决生效之日起30日内，协同王肖英、马建明到房管部门办理王肖英、马建明预购金澜轩1307号商品房房屋产权登记手续。二、广州信鸿房地产有限公司按王肖英、马建明已付房款238008元为本金，以每日万分之一标准支付从2003年12月31日起至信鸿公司履行义务使王肖英、马建明取得房地产权属证书之日止的迟延协同办证违约金给王肖英、马建明。其中至本判决生效之日的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，以后逐月支付。三、广州信鸿房地产有限公司在取得房管部门核发王肖英、马建明预购房屋的《房地产权证》之日起10日内，交付《房地产权证》给王肖英、马建明。案件诉讼费253元，由信鸿公司负担。

　　一审宣判后，信鸿公司不服，向本院提起上诉称：其司是依法成立的房地产开发企业，主观上不存在迟延办证的故意和过失。从办理相关手续的时间可以看出其司一直在积极为办理王肖英、马建明的房屋权属证书做出大量的工作。因为办理房屋权属证书涉及多个程序及政府部门，其司无法监督和催促政府部门办理事务，所以其司与王肖英、马建明之间办证纠纷的根本原因在于政府部门，这是社会公认的事实。如将政府部门的原因造成迟延办证的责任转嫁给其公司是不公平的。王肖英、马建明的房屋权属证书已于2004年10月15日由房管部门予以核发，王肖英、马建明要求办证的主要目的已经达到，而在约定的办证时间至实际办证时间其间，王肖英、马建明无任何证据证明其受到了任何损失，不同意支付逾期办证违约金。故上诉请求：1。撤销一审判决；2。王肖英、马建明承担本案一、二审诉讼费用。

　　王肖英、马建明答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

　　本院二审查明的事实与一审基本相同。

　　本院认为，被上诉人王肖英、马建明与上诉人信鸿公司就买卖广州市海珠区工业大道997号广州药用玻璃厂金澜轩1307号商品房自愿签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。合同约定信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因信鸿公司的责任，王肖英、马建明不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，信鸿公司需承担违约责任。经审查，信鸿公司实际于2001年12月31日将上述房产交付给王肖英、马建明使用。由于信鸿公司未能依约使王肖英、马建明在2003年12月21日前取得该房产的权属证书，已构成违约。因此，一审法院判决信鸿公司承担相应的违约责任，符合双方合同约定和有关法律规定。信鸿公司上诉认为迟延办证是政府行政主管部门的原因，主张不承担迟延办证违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

　　审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费253元，由上诉人信鸿公司负担。