补偿方式中拆迁安置房如何分配
（一）补偿方式中拆迁安置房如何分配
1、确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。
2、未成年人与其他家庭成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权或房屋建设的许可，其父母等投资建造的行为，可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，该未成年人享有共同所有权。
3、农村宅基地房屋的动迁补偿，一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归房屋权利人，原权利人已死亡的，可依继承关系处理。
4、农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，且应由本集体组织成员享有。当该户出现人口减少或个别转出本集体组织的，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。如该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员、但在他处已取得宅基地使用权的，则由该户原权利人的继承人取得补偿款，但集体经济组织明确表示反对的除外。
5、房屋拆迁后尚未实际取得安置房的，当事人要求确认或分割安置房购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。
XX市旧城改造项目拆迁安置补偿方案
一、建设项目背景
（一）项目名称：XX市旧城区改造项目
（二）拆迁规模：共221户，安置人口989人。沿街商铺80间，小巷内商铺15间。拆迁房屋建筑面积71834.4平方米。
（三）建设规模：本项目规划总用地面积51亩总建筑面积291815平方米。
（四）项目投资运营：总投资6.4亿元，拟通过BT合作模式共同开发建设，可实现项目自身平衡，并获得地下停车场1000个停车位长期的经营性收入。
（五）建设内容：住宅、商场、配建地下停车场及设备用房、配套道路、配套水电和配套景观绿化。
（六）项目建设期：30个月
（七）项目建设目的（社会效益）：充分合理利用城市中心土地资源，更新或完善道路系统，改善老城区居住环境并建设完善公共服务设施，把旧街坊改造成功能完善的居住区和商业区。使XX市生态环境、人居环境得到进一步改善，城市品位、人民生活质量进一步提高，构建和谐社会，促进XX市经济又好又快发展。
二、拆迁安置补偿范围、被拆迁房屋用途的确定
（一）本项目拆迁安置补偿范围
1、持有土地使用权证、房产证其中一个有效证件或两证
齐全的房屋属拆迁安置补偿范围；
2、项目范围内由于历史原因造成的无任何有效证件房屋也可列为本次房屋拆迁补偿范围；
3、项目范围内无证，且在近几年内建成的房屋不属于本次拆迁安置补偿范围，具体由行政主管部门按有关条例执行。
4、未经批准及超过批准期限的临时建筑及附属设施不属于本次拆迁安置补偿范围。
（二）被拆迁房屋用途的确定
1、房屋标注用途的，以房屋所有权证标注的为准；
2、房屋未标注用途的，以产权档案记录或办理工商登记执照登记的为准；
3、由于历史原因，无房产证且无产权档案也无行政管理部的规划用途的，以建规委的规划或办理工商登记执照登记的为准。
三、拆迁安置补偿方式
本次拆迁实行货币补偿、产权掉换和货币补偿和产权调换混合补偿的三种方式开展安置补偿工作，被拆迁人可根据各自情况自由选择其中一种拆迁补偿方式。
（一）货币补偿
根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定该块被拆迁房屋分类评估价格和
房屋分户评估价格。
被拆迁人可以选择由拆迁当事人确定的拆迁评估机构价格进行货币补偿，也可以选择由拆迁当事人确定的拆迁估价机构对房屋分户评估价格进行货币补偿。
（二）房屋拆迁产权调换
拆迁人与被拆迁人应当根据有关城市房屋拆迁的法律法规规定，计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。在拆迁期限内，被拆迁人可以按被拆迁房屋的建筑面积与安置房屋的建筑面积进行产权调换，结清产权调换的价差。拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
具体产权调换办法如下：
1、产权调换原则：非住宅房屋与非住宅房屋调换，住宅房屋与住宅房屋调换。
2、产权调换地点：产权房屋就地安置。产权调换的具体房源等项目图纸完成后在房屋拆迁办公室现场公布。商铺调换地点方式如下：
⑴沿街商铺安置在一层。
⑵小巷内商铺有营业执照的安置在二层，无营业执照的安置在三层。
3、阳光选房：实行先签协议先领取选房序号的原则，即安置房的选房序号，以被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置
协议及时到建设单位办理选房序号的时间先后顺序为准。
4、被拆迁人房屋面积较大的，且被拆迁人选择单一就地安置房的，建筑面积可以多套累加。
5、被拆迁人选择就地安置进行住宅房屋产权调换的，实行1：1.2的调换原则，即按被拆迁产权住宅房屋建筑面积安置同等住宅房屋建筑面积外，另增加被拆迁产权住宅房屋建筑面积20%的住宅房屋建筑面积，不结算差价。被拆迁人选择的安置房，超出被拆迁产权住宅房屋建筑面积与增加住宅房屋建筑面积之和的部分，按住宅房屋市场价进行货币结算；被拆迁人选择的安置房，不足被拆迁产权住宅房屋建筑面积与增加住宅房屋建筑面积之和的部分，按被拆迁住宅分类评估价格进行货币结算。
6、被拆迁人依据其产权房屋的性质选择就地安置进行非住宅房屋产权调换的，实行1：1的调换原则，即按被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积安置同性质的同等非住宅房屋建筑面积，不结算差价。被拆迁人选择的非住宅安置房，超出被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积5㎡以上部分，按市场价进行结算；被拆迁人选择的非住宅安置房，不足被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积的部分，按拆迁非住宅分类评估价格进行货币结算。
（三）货币补偿与产权调换混合方式的补偿形式
被拆迁人选择货币补偿与产权调换混合方式进行安置
补偿的，由被拆迁人确定好补偿范围后，在由拆迁人按本方案确定的货币补偿与产权调换办法共同执行安置补偿。
四、过渡安置补偿费用
（一）搬迁补助费
住宅房屋的搬迁补助费，按被拆迁房屋的建筑面积5元/㎡由拆迁人支付（最低不少于300元/户）；实行房屋产权调换并需过渡安置的，按标准给予二次搬迁补助费；实行货币补偿的，按标准给予一次性搬迁补助费。非住宅房屋的搬迁补助费，按拆迁房屋的建筑面积8元/㎡由拆迁人支付（最低不少于300元/户）。
（二）住宅临时安置费
对在过渡期限内，对拆迁人或者房屋承租人因产权调换自行安排住处的，住宅房屋的临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积5元/㎡/月由拆迁人支付（最低不少于300元/户/月）。实行货币补偿的，拆迁人应当按标准给予被拆迁人一次性支付三个月的临时安置补助费。全部按照房屋产权调换估算。
（三）非住宅临时安置补助费。
对在过渡期限内，被拆迁人因产权调换自行安排过渡的，非住宅房屋的临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积和性质由拆迁人支付：
公建、办公用房、仓储等的临时安置补助费，按10元/㎡/月补偿给被拆迁人。
（四）被拆迁房屋的装修装饰补偿。
除移动的装修装饰部件，材料外，对装修装饰部分给予适当、合理的补偿。补偿标准如下：
（五）非住宅停产停业补偿
被拆迁人选择回迁安置并自行过渡的，属房屋出租获取收益的，分以下四种情况补偿：
⑴XX路沿街商铺：260元/㎡/月⑵XX路沿街商铺：130元/㎡/月
⑶XX路沿街商铺：170元/㎡/月⑷小巷内商铺：60元/㎡/月
被拆迁人自行经营获取收益的，按两年月平均收益的50%补偿给被拆迁人，收益额以税收额为标准计算。（六）可移动设施迁移补助费用。
被拆迁房屋内的电话、有线电视、宽带网、空调和供电、供水、供气等设施迁移费用，由拆迁人按有关规定的费用支付。三相动力电表和高压低压配电变压器迁移，按实际发生金额补偿。补偿标准如下：
（七）办证费用。
因房屋拆迁安置而发生的房屋产权转移、变更、新增及土地使用权变更的所产生的办证费用，由拆迁人按实际产生数额支付。
（八）过渡费支付方式
过渡费支付方式初步拟定为拆迁人先行一次性支付一年的过度费用，之后根据安置房建设进度情况支付。在过渡
期内安置房提前交付的，自房屋交付之日起停止支付过渡费，过渡期限暂定为三年。因拆迁人原因造成过渡期延长的，除继续提供临时过渡补贴外，自逾期之月起每月再按相关规定或拆迁双方当事人的协商决定支付延长期的临时过渡补贴。
五、奖励措施
（一）被拆迁人自收到房屋拆迁“评估报告书”之日起60日内与拆迁人办理拆迁手续，并搬迁完毕交房的，给予搬迁奖励8000元/户。逾期取消搬迁奖励。
（二）被拆迁人自收到房屋拆迁“评估报告书”之日起60日内与拆迁人办理拆迁手续，并搬迁完毕交房的，给予搬迁奖励10平方米的铺面，奖励商铺统一安置在4层，先办理完拆迁手续的，优先选择铺面位置。逾期取消搬迁奖励。
注：以上两种奖励措施，在（一）很难实施的情况下采取（二），只能实施其中的一种。六、矛盾纠纷解决机制和办法
（一）建立矛盾化解工作机制
根据一线工作人员反馈的情况，不定期对动迁工作中存在的难点问题进行集中解决，并从人大代表、纪检督察、新闻舆论监督、司法公正、法律援助、拆迁管理等多方面各角度，在依法实施强制拆迁前对拆迁矛盾和纠纷进行调解。
（二）召开房屋拆迁听证会、矛盾化解会、座谈会
本着公平、公正、公开的原则，通过组织拆迁当事人双方召开房屋拆迁听证会、矛盾化解会、座谈会等形式，站在维护拆迁双方合法权益的立场上，集中听取双方的陈述意见，去伪存真，找出双方产生矛盾和纠纷的主要原因，并结合已经掌握的情况，经拆迁工作小组和办公室研究和拆迁领导小组通过后，提出较为合理的调节处理意见，以办公室的名义书面下发给拆迁当事人双方，要求双方尽量在规定时限内就拆迁补偿事宜达成一致意见，签订拆迁协议。
（三）房屋评估异议的解决
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日五日内，可向原估价机构申请复核估价，也可以另**托估价机构评估，费用由提出异议方承担。拆迁当事在收到估价报告五日内，未书面申请复核也未另行共同委托的，视为对估价结果无异议。
拆迁当事人另**托估价机构评估的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另**托估价结构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另**托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另**托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被
拆迁房屋所在地的房地产评估专家委员会申请技术鉴定。
（四）拆迁租赁房屋的纠纷解决
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予租赁合同的违约补偿。被拆迁人与房屋承租人对接触租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应与原房屋承租人签订房屋租赁合同。
（五）拆迁有抵押关系的房屋的纠纷解决
拆迁设有抵押权的房屋，拆迁人应当在抵押人和抵押权人依法清理权债关系或者重新设定抵押房屋后，对被拆迁人进行补偿安置。拆迁期限内，抵押人和抵押权人没有理清权债关系，也不重新设定抵押房屋，拆迁人对被拆迁人实现货币补偿的，拆迁人应当将拆迁补偿费向公证机关办理提存。拆迁人应当在办理被拆迁房屋证据保全并将补偿安置协议的内容告知抵押权人之后，方可拆迁房屋。（六）拆迁存在产权问题的房屋的纠纷解决
存在产权问题的房屋（有产权纠纷、产权人下落不明或暂时无法确定产权人的），有拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁；房屋拆迁前，拆迁人应就被拆迁房屋的有关事项，想公证机关办理证据保全和补偿费提存，带当事人解决产权纠纷或达成和解后；
（七）无法达成拆迁补偿安置协议的纠纷处理
拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限不达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或同级人民政府裁决；裁决作出之前，裁决部门应通过听证等形式充分听取各方意见。
当事人对裁决不服的，可以在裁决数送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照相关法律规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置住房或者给予货币补偿的，行政复议、讼诉期间不停止拆迁的执行。
（八）拆迁行政裁决和强制执行
为了保证政策的公平，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》对于个别无正当理由拒绝搬迁的住户，在坚持有情拆迁、充分协商的前提下，保留了强制执行的制度，但在申请政府强制执行前，要组织听证。
（九）建立完善的拆迁法律救济制度和信访制度
对于在拆迁中认为其合法权益受到侵害的被拆迁人，相应依法建立完善的拆迁法律制度。首先，无论是对政府的拆迁许可，还是对拆迁行政裁决和强制执行决定，都可以依法申请行政复议，或者向法院提起行政诉讼；其次，对于在具
体拆迁工作中，发现有违法违规或者其他侵害被拆迁人权益行为的，可以向相关管理单位举报。另外，当事人还可以通过信访渠道维护其合法权益。
（一）货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额，以下介绍三种法定评估依据：
1、市场评估价
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
（二）产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
（三）结合型补偿
顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。