预售惹纠纷，“免责”成推托

　　购买商品房，房地产公司却逾期无法交房；提请仲裁，房地产公司却以合约中的免责条款为由推卸责任……市民林女士就碰到这样的“头疼事”。近日，经汕头仲裁委员会的裁决，林女士提请的诉求得以支持，房地产公司依法承担相应责任。

　　纠纷：卖方未能依约按时交房

　　2007年7月15日，林女士与广东某房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》，向其购买了某一单元的商品房，同时支付了房价款，并约定该房地产公司于2008年3月31日前交房，否则将支付相应的违约金。但在约定的交房期限届满后，该公司并没有按时将房子交付于林女士。而后，房地产公司将交房日期延至2008年5月31日，但也未能按时交房。

　　两次约定的时间，交了房款的林女士却未能拿到房子。为此，林女士于2008年6月向汕头仲裁委员会提请仲裁，请求依法裁决广东某房地产开发有限公司支付违约金，并承担本案全部仲裁费用。然而，卖方辩称：公司迟延交房的行为符合约定的免责条款，并未构成违约，故无需支付违约金。房地产公司以协议书中“如遇政府行为或不可抗力因素或乙方未能及时办理完毕按揭手续等非甲方原因造成除外”为由，声称工程进度的迟延是因雪灾等自然灾害等不可抗力和政府行为等造成的。对此，该房地产公司提供了汕头市人民政府下发的两个有关汕头市错峰用电实施方案的通知，还有市容环境综合整治领导小组办公室下发的《关于招商引资经贸活动期间加强建筑工地管理的通知》，以此证明工程施工受政府影响共26天；同时，提供广东省汕头市气象局及汕头市城市建设监理公司的多份证明，以此证明工程施工受降雨、雪灾不可抗力因素影响共计135天。

　　裁决：卖方不履约应支付违约金

　　仲裁庭认为，2007年6月份的《印发2007年汕头市错峰用电实施方案的通知》早在林女士与房地产公司签订协议书前已下发，这说明错峰用电的政府行为，即已提早下发文件及公告以给各相关用电单位及时安排生产。而《印发2008年汕头市错峰用电实施方案的通知》下发时间虽在林女士与该公司产生权利义务关系期间，但协议书中约定“如遇政府行为……等非甲方原因造成除外”，故仲裁庭需考察构成“除外”的情形是否造成无法施工的后果。但是，本案的房地产公司未能提供有力的证据证明受错峰用电计划影响确实造成无法施工的事实。另外，招商引资受影响的除外情形发生在林女士与该公司产生权利与义务之前，不具备关联性。因此，该房地产公司关于受错峰用电和招商引资的政府行为影响而无法施工，以此扣除违约时间的答辩意见证据不足，仲裁庭不予采纳。

　　此外，“雨天”也不符合不可抗力的“不能预见、不能避免、不能克服”的构成要件，而房地产公司关于雪灾延误电梯运达而停工提供的证据不足，也不予采纳。综上述因素，仲裁庭认为，广东省某房地产开发有限公司未能照约定交付房产给林女士使用，依法应承担违约责任。

　　解析：“法定免责事由”须有条件

　　审理本案的仲裁员指出，我国民法对“不可抗力”的概念作出明确的规定，指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且认定属于法定免责事由。发生不可抗力事件后，若不可抗力影响合同继续履行，当事人可免于承担违约责任。

　　同时，现行的《合同法》和《民法通则》均没有明确规定“政府行为”可以作为不能履行合同的免责事由。在本案中，政府2007年的错峰用电计划和招商引资要求的停工等“政府行为”均发生在当事人签订合约之前，并且房地产开发有限公司也承诺按时交房，那么该公司就应该进行合理的施工安排，并在出现拖延现象之后及时采取其他补救措施，故其不能以此构成免责事由。而2008年度的错峰用电计划下发时间虽然在林女士与房地产公司产生权利义务期间，但开发商还是没能提供充分的证据证明确实受到了停电的影响导致停工，所以该抗辩理由也被仲裁庭驳回。