物业管理公约中的免责条款及业主权益保障

　　某市顺天人和物业管理公司与天安银河写字楼的租户签订了一份物业管理公约。公约签订后不久，该写字楼租户对原来签订的公约某些条款进行修改，并要求与该物业管理公司重新订立合同，该物业管理公司认为租户无理，加以拒绝。租户们不服便向当地人民法院起诉，要求确认该物业管理公约无效。被告顺天人和物业管理公司于1997年天安银和写字楼建成投入使用后，开始接手该写字楼的物业管理工作。被告在该写字楼每个新租户入住后都与他们分别签订了物业管理公约（此公约系该被告起草制定和提供的），入住时租户们都在该公约上签了字。不料，在该写字楼大部分租户入住半年后，一致对该物业管理公约某些条款提出异议，并集体要求修改该物业管理公约。

　　租户所提异议的条款分别是：（1）公约第20条：“物业管理者为进行物业管理活动而对租户或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任”；（2）公约第14条：‘如果租户或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖气的做法，直到所欠费用缴清为止。”被告物业公司觉得上述条款本身没有问题，租户们当初是同意的，因此拒绝了租户们的修约要求。然而租户们要求非常强烈，在被告顺天人和物业公司拒绝修约后，便向人民法院提出诉讼请求。原告诉称：其与被告所签的物业管理公约是被告物业管理公司提供的，属于格式合同，该公约中的部分条款违反了我国有关法律精神，减轻了物业管理公司的责任，加重了租户的负担，因此请求人民法院判决该合同无效。被告辩称：其与原告租户之间的物业管理公约是经租户签字认可的，虽然该公约是被告物业公司提供的，但原告在签约时是没有异议的，合同经双方签字并已经履行，应该是有效的。法院经审理认为：原被告双方所签的物业管理公约，是被告方单方面起草提供并经另一方签字认可后制定的，属于格式合同。该格式合同第20条违反我国（合同法）的有关规定，应属无效条款。

　　[法律问题]

　　（1）物业管理公司能否在物业管理公约中规定自己免责。（2）物业管理公司是否有权对业主实施断电、断水等处罚行为。

　　[法律依据]

　　（1）<合同法）第39、40、41、53、180、182、184条。（2）<消费者权益保护法）第8、24条。（3）建设部、国家工商行政管理局（物业管理委托合同示范文本）第16、20条。

　　[法理和法律分析]

　　本案中原被告双方所争议的问题主要是两方面：其一，物业管理公司在物业管理公约中能否规定自己的免责条款，物业管理公司是否可以对自己在物业管理中的一切后果都通过免责条款而不负责任；其二，物业管理公司是否有权采取断电、断水、断暖气的方法处罚租户（业主）。下面就上述争议问题具体分析之。1。物业管理公司能否在物业管理公约中规定自己免责本案中原告与被告之间所签订的物业管理公约实际上是由被告提供的格式合同，原被告双方所争议的公约第20条属于格式条款。格式合同，又称标准合同、定型化合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。<合同法）第39条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，对于格式合同的非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同。现实生活中的车票、船票、飞机票、保险单、提单、仓单、出版合同等都是格式合同。格式合同的产生及其普遍运用是基于一定的社会经济基础的。一般而言，某一行业垄断的存在、交易内容的重复性、交易双方所要求的简便、省时，导致了格式合同的存在并大量运用于商事生活领域。

　　格式合同的法律特征是：（1）格式合同的要约向公众发出，并且规定了在某一特定时期订立该合同的全部条款；（2）格式合同的条款是单方事先制定的；（3）格式合同条款的定型化导致对方当事人不能就合同条款进行协商；（4）格式合同一般采取书面形式；（5）格式合同（特别是提供商品和服务的格式合同）条款的制定方一般具有绝对的经济优势或垄断地位，而另一方为不特定的、分散的消费者。

　　格式合同虽然具有节约交易的时间、事先分配风险、降低经营成本等优点，但同时也存在诸多弊端。由于格式合同限制了合同自由原则，格式合同的拟定方1。物业管理公司是否有权限制业主对房屋的处置从法理上来看，物业管理公司是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。它与传统意义的房管所有着本质的区别。物业管理公司与业主的关系，是一种服务与被服务的关系。物业管理公司通过合同或契约接受业主或业主管理委员会的委托，运用经济手段，对业主的物业进行经营管理，提供专项服务和特约服务。同时，也根据国家规定或合同约定的标准向业主收取相应的管理费和服务费，以实现其经营宗旨和目标。所以物业管理公司对于小区物业的管理并不像业主之对于房屋一样具有各种物权，其管理权限都是来源于业主的授权委托。业主作为房屋的产权人，享有对于房屋的占有、使用、收益和处分等各项物权权能。业主对房屋的处置只要不侵犯相邻业主的利益及公共利益，他人包括物业管理公司当然无权干涉。在本案中物业管理公司要求各业主房屋的装修由其统一组织，在征得业主同意的情况下，可以订立合同加以约定，但是原告不同意统一装修，则被告无权强行干涉。被告只有在原告业主自行装修有可能影响小区公共利益和相邻业主的合法权益时，方能接受其他业主委托，代表全体业主利益，对其进行有效管理。

　　建设部<城市新建住宅小区管理办法）第14条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的；（四）不照章交纳各种费用的。”各地的地方法规也有类似的规定，如（广州市新建住宅小区物业管理办法）第33条明确规定：“上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。”（广州市新建住宅小区物业管理办法）第19条第3款还规定：对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。（行政处罚法）第15条也明确规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。由上可见，凡行政处罚（包括罚款），均须由有关行政主管部门实施，物业管理公司无权对业主施行罚款。

　　本案中被告物业管理公司无权限制原告业主李先生的正常的装修活动，被告与原告所签的“物业管理公约”因其违反了有关法律规定，根据我国（民法通则）和<合同法）的有关规定应认定为无效。2。物业管理公司对业主处罚的性质本案中，被告坚持认为其与原告签有“物业管理公约”，在该公约中规定物业公司对于业主违反该公共管理公约的行为有权进行罚款，那么该被告物业管理公司是不是真的有权对业主进行处罚？处罚的性质是否为行政处罚？处罚的形式是否包括罚款？从法理上看，行政处罚是指行政主体为有效地实施行政管理，维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人或其他组织的合法权利，依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身的、财产的、名誉的及其他形式的法律制裁的行政行为。罚款是指有行政处罚权的行政主体依法强制违反行政法律规范的行为人，在一定期限内向国家缴纳一定数额金钱的处罚方式。从上述分析我们可以看出，物业管理公司与业主之间只是物业管理服务和委托关系，两者在法律地位上是平等的，根本不具有行政隶属关系。而且物业管理公司并不是国家行政机关，也不属于国家行政机关的授权机关，其不具有行政处罚的主体资格。根据我国有关法律、法规规定，如确需给予业主或其他人行政处罚的，由物业管理公司依法移交有关行政主管部门处理。因而其所实行的处罚行为不是行政处罚，其处罚形式不包括罚款。

　　[学者建议]

　　物业管理公司应管理好小区，切实维护业主的公共利益，制止个别业主的不自觉的行为，但不能借机牟取不正当利益，更不得向业主罚款。即使“物业管理公约”约定物业管理公司拥有罚款权，亦属无效条款，这是因为物业管理公司并非行政主体，而是企业，企业与业主之间属平等主体，可以约定违反合同应支付的违约金和损失赔偿计算方法，但不能约定罚款权。所以业主和物业管理公司在处理彼此之间的关系时，一定要有法律意识，遵从有关法律精神。物业管理公司在与业主协商有关“物业管理公约”时，应遵守现行法律法规的规定，而不能任意约定一切事项。否则，如果双方出现管理纠纷，即使在管理公约中有相关的约定，但由于该相关约。定本身违反法律、法规规定而无效，从而不利于解决纠纷。财产损失；（4）其他情形。