第三人致合同违约的责任承担

　　【案情简介】李某与某房地产公司签订商品房预售合同，约定在商品房交付使用后的360日内，房地产公司将权属登记资料报产权登记机关备案，如因房地产公司的原因，致使李某不能按期取得房地产权属证书，房地产公司需按已付购房款的1%向李某支付违约金。随后，李某如约交纳了购房款20余万元。由于测绘部门的原因，房地产公司无法按期提供资料向产权登记机关备案，致李某不能如期取得房地产权属证书。李某遂提起诉讼，要求房地产公司支付违约金3000元。

　　【法院判决】房地产公司于判决生效之日起10日内支付原告李某违约金504元。

　　【法官说法】有种观点认为，本案合同虽然约定了违约金及计算方法，被告房地产公司事实上也违约，但并未给原告李某造成实际损失，因此被告不应向原告支付违约金。但笔者并不这样认为。根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。这就是全面履行原则，又称适当履行或正确履行原则。该原则要求，当事人必须按照合同约定的时间、地点、质量、数量、方式、方法全面履行合同义务，因不可抗力的除外。目的在于促使当事人信守承诺，防止因义务人的疏忽、懈怠，甚至故意行为而使权利人的权利落空。

　　违约金分为填补性违约金和惩罚性违约金两种，填补性违约金以实际损失为基础确定，惩罚性违约金则不以损失为基础，它是对违约方不信守承诺的一种惩罚。本案当事人均系完全民事行为能力人，在签订合同时，能够预见各种履约制约因素的存在，其约定的履约期限应当认定为是足够的，只要被告积极作为，应当说能够如期履行约定义务。而不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。因此，被告房地产公司的违约原因并非属于不可抗力。同时，根据合同的相对性原理，合同只约束合同当事人，一般情况下与合同之外的第三人无涉。但是，根据《合同法》第114条第2款规定，违约主要系第三人的行为所致，且违约程度较轻，双方约定的违约金过高的，应当适当减少。鉴于本案被告违约主要系测绘部门的原因，并非完全系房地产公司的原因所致，法院按已付房款的0.25%而不是按合同约定的1%计算，判决房地产公司向李某支付违约金504元。（作者胥洪刚谢诚张维）