“长期租赁”合同部分无效
记者调查发现，在小区地下车位租赁方面，一些开发商在签订合同之初，将租赁期限定为多于20年的“长期租赁”，从而引发诸多车位租赁纠纷。
小区地下车位﹃长期租赁﹄引质疑
12月14日，家住银川市金凤区臻君豪庭的任先生拨打本报新闻热线反映，近日该小区售楼部开始出售地下车位，最低15万元起。据任先生介绍，该小区系新建楼盘，目前入住的业主并不多。此前，业主的车一直停放在地下车库，没有规定车位，也不交费。12月13日，小区大门口突然拉上横幅告知业主，已买车位的业主请办理车卡，未买的车辆勿入。当日17时许他回家时，小区门口就有一些业主的车因进不去而堵在门前。无奈之下，他只得将车停在路边步行回家，直到20时许才将车开进小区。“一个地下车位最低15万元。如果要租，得一次性租42年，租金也要一次性付清。谁能保证在一套房子里住42年，期间不换房的？如果将来搬家了，租来的车位无产权证，转让中如果出现问题，业主的权益又由谁来保障？”小区内，与任先生想法一致的业主不少。
当天，记者在臻君豪庭门前看到，小区保安室上方挂着一条横幅，上面写着“已购买车位的业主请办理车卡，12月12日起未买车位的车辆请勿驶入”。记者从该小区售楼部了解到，小区地下车位正在办理“长期租赁”，价格根据面积和子母车位从15万元至25万元不等，所售车位无产权证。购买地下车位后，业主每月还需交纳80元管理费。车辆在地下车位发生剐擦、划伤或丢失时，公司会负责协助寻找，提供监控录像等信息，但不负责赔偿。同时，地下车位的出售并不收取定金，业主需一次性付清全款。
开发商：﹃长期租赁﹄便于管理
臻君豪庭小区的开发公司法律顾问、兴业律师事务所律师温丽珍介绍，该小区地下车位所有权属于开发商，只是向业主“长期租赁”。租赁车位根据市场规律进行，也为了便于管理。公司不拒绝也不排除业主短期租赁地下车位，但目前该小区入住率仅为30%，在未达到一定入住率前，还不知道有多少业主需要“长期租赁”地下车位。所以，会优先考虑“长期租赁”车位的业主，暂不考虑短期租户。如果将来有空余车位，也可为业主提供短期租赁。
对于业主所称一次性交清42年车位租赁费，温丽珍称，公司与业主签订的是地下车位使用权出让合同，合同中在使用期限上并没有42年的约定，而是“长期”。对于“长期”的定义，温丽珍解释，该合同中会注有一句话，即地下车位作为房屋的附属设施，业主可长期拥有。小区业主提出的42年使用权的计算方式，实则是该小区的土地使用权至2054年，从2012年开始计算，刚好为42年。但由于目前相关法规不完善，还不能断定地下车位的使用权就截止至2054年。待今后相关法律法规完善后，再按法律约束执行。
车位租赁纷争难监管
无独有偶，今年4月，金凤区长城领世湖城地下车位向业主出租，要求业主一次性付清为期40年共计20万元租赁费，好多业主表示难以承受。8月，兴庆区云和家园出售、出租车位，同样引起业主不满，更有业主将车停放至小区地下车库门口封堵，以示抗议。诸如此类事情，在银川多个小区都有发生，有的车主迫于无奈妥协，有的车主只得将车停放在小区外面，以至有可能接到交警部门的违停罚单。
从情理上讲，开发商卖不出去或尚未租出的车位，理当以按年付费的租赁方式租给业主，但个别开发商宁可地下车位闲置，也不愿让业主使用，因此地下车位之争不断升级。对此，银川市物业办物业科工作人员表示，按照2007年10月1日起开始实施的《中华人民共和国物权法》第六章第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。只要开发商在销售或出租地下车位时，优先满足了小区内业主，就不属于违法行为。地下车位的价格系市场调节，因此销售方只售不租或只长期出租的行为，物业部门无权干涉。同时，该工作人员明确指出，地下车位并无产权。
银川市物价局相关人员表示，有关地下车位纠纷，每年都会有不少投诉，但国家对此并无相关的规定，物价部门执法无法可依。对于此类纠纷，只能由业主与开发商协商解决。该人士认为，目前亟需出台一部地方性法规，可制定一个比较符合实际的标准或规范，对开发商的行为进行约束，同时维护处于弱势的业主的权益。
﹃长期租赁﹄合同部分无效
对于臻君豪庭售楼部出租车位一事，宁夏辅德律师事务所律师王海燕认为，由于该小区车位系开发商所有，因此开发商有权处置。但其和业主所签订的合同中不涉及地下车位使用期限的做法不妥，应写明地下车位的使用年限按剩余土地使用年限来计算，即使将来国家法规有了变动，也可作补充协议，以完善合同。同时，她提醒业主，一些开发商与业主在签订合同时，签订的多是租赁合同，租赁期限为三五十年不等，但这样的租赁合同是部分无效的。根据《中华人民共和国合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。