租买合同转为买卖合同

　　【案情简介】

　　2010年2月，张某与李某签订《以租代售协议》，约定：张某向李某提供价值38万元商铺一间，李某先付20万元，后每月支付租金2万元。在全部房款付清前，商铺仍然归张某所有；在全部房款付清后，该协议自动转为买卖协议，商铺归李某所有。

　　签约当日李某即向张某支付20万元，张某亦将商铺交付李某使用。截至2011年3月，李某仅支付至2010年7月的租金共计12万元。张某遂向法院起诉，要求李某依约支付2010年8月至2011年3月的租金共计16万元。李某辩称：双方签订的是《以租代售协议》，而非租赁合同，其有权主张购买该商铺而不执行租赁合同。

　　2009年6月，法院主持双方达成《调解协议》：李某一次性支付张某6万元，张某将商铺过户给李某。

　　【律师点评】

　　广东天地正（广州）律师事务所副主任卢列认为，本案的争议焦点在于如何认定《以租代售协议》的性质。

　　以租代售协议又称租买合同，指租买人以分期交纳租金的方式买受标的物，并有权选择取得购买人或租用人地位的一种合同。换言之，租买人在分期支付全部租金后，既可以将租买合同转为买卖合同，选择支付购买价款并取得所有权；也可以放弃优先权，使租买合同转为租赁合同，而将标的物返还所有人。而租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　本案，诉争协议约定李某以租金方式付清房款后，该合同自行转为买卖合同，双方办理房产过户手续，故应属于租买合同。因此，李某有权选择购买商铺而终止执行租赁合同，但其应承担未依约付款的违约责任。故法院主持双方达成的《调解协议》解决纠纷妥当。