当前农村房屋买卖合同效力的认定

　　在当前的审判实践中，村民将房屋出卖给本集体经济组织以外的其他人时，合同是否有效、如何处理，是全省各地面临的共性问题。而且由于土地增值造成利益驱动，一段时间后，出卖人反悔的情况也比较多。

　　在现行法律框架下，农民房屋转让是被严格限制的，这是因为农村村民房屋的买卖涉及宅基地使用权的转让。宅基地使用权的取得，主要以下几种形式：已有宅基地的初始登记；新增宅基地的审批；通过集体组织成员内部的转让以及继承获得的宅基地。由于农民宅基地使用权的享有主体为农村村民，买卖农村房屋是要转移宅基地使用权的，必须办理申请、审查、批准手续，从而取得所买房屋宅基地的使用权，否则，买卖关系无效。为了抑制占用农地建房，保护耕地、防止出现农民居无定所导致社会不稳定，我国现行法律对于农民宅基地使用权的转让和抵押实行限制政策。因而，如判决合同无效与现实生活不符，有违公平与诚实信用原则，社会效果并不好；而如果判决有效，又显然与现行法律相抵触。因此，农村房屋买卖合同效力的认定，已经成为民事审判中的一个难点问题。

　　如何在两难中寻找出路？各地法院在创新、探索中积累了一些好的经验。比如，有的法院认为这种合同效力待定，行政机关同意就有效。有的法院采取的原则是，应当认定买卖合同无效，但处理时区别对待，以不适用返还原则、维持交易现状为一般，以适用返还、恢复交易前状态为例外。对交易行为已完成、买受人居住使用多年的，按不返还处理；交易尚未履行完毕或者完成时间在1年内的，按返还处理。如不返还的，依据《合同法》第58条规定中“没有必要返还”的规定，购房款可视为对出卖人的折价补偿；在双方利益差距过大的情况下，可以考虑判决买受人支付给出卖人该房屋增值部分价款的三分之一或一半作为补偿。笔者倾向于，民事审判当然应当依法，但当前集体土地使用权的流转制度正在改革，各地法院应当及时了解当地土地管理的最新动向，与行政主管部门沟通协调，把握行政机关执法的尺度，如土管部门允许补办转让手续，民事审判中当然可以认定相关合同有效。这样处理，风险小，效率高，也容易为社会接受，能够比较好地实现法律效果与社会效果的统一。

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