签了合同不能过户的房子

　　小李是安徽铜陵人，来南京工作已经5年了，一直从事IT行业。这些年，小李最大的心愿是早日为自己安个小家，他和女朋友同心协力，省吃俭用，终于有了二十多万的积蓄，可以支付一套小房子的首付。小李和女朋友很开心，最近四处在看房。由于都在城北上班，小李小两口锁定了价格相对较低的迈皋桥地区，中介为他们推荐了晓庄某小区一套62平方米的二手房，虽然房子是上个世纪90年代的，但是不要交营业税，可以落户，总价也只有65万，在预算范围内。

　　小李和女朋友很满意，在中介的安排下和房主谈好价格、交了2万元定金，签完合同，约定一周后过户。

　　签了合同后，小李也没闲着，他想先把落户口的相关程序问清楚，准备好需要提交的材料。谁知，当他打电话给房屋所属的派出所咨询迁户口的事情时，当班的民警却告诉他，他所购的房产户口已经被冻结，无法办理户口的迁入迁出。小李听蒙了，急忙赶到派出所了解详细情况，“我们也是刚刚在一个星期前接到上面的通知，对包括你这套房子在内的区域房产户口进行冻结，应该是马上要拆迁了。”听了民警的解释，小李顿时觉得问题大了，他不知道这套房子还买不买得成。

　　煮熟的鸭子又飞了

　　小李打电话给中介反映这个问题，中介也表示没有遇到过，要咨询相关部门。卖方常年在外地工作，对是否拆迁一事也毫不知情。小李抱着一丝希望来到南京市房产交易中心咨询此事，工作人员听说其欲购房产的户口已经被冻结，明确告诉他，户口被冻结的房产属于即将拆迁的房产，按照规定是无法办理产权过户，进行交易的。

　　煮熟的鸭子莫名其妙地就飞了，小李悲剧了。看中一套房子不容易，小李觉得就这样终止合同真是心有不甘，而且小李听说房子拆迁很划算，还有人专门投资拆迁房呢。小李打算和卖方谈谈，就将错就错，采用私下协议的方式把房子买下来，以后拆迁补偿也由自己拿。

　　小李把这个想法和卖方沟通，卖方却不愿意再将这处面临拆迁的房子出售了，并表示自己原先并不知情，现在希望退还定金终止合同。小李却不干了，终止合同可以，但是卖方不但要退还定金还得承担一定的赔偿。卖方觉得小李的说法没道理，双方只得去咨询律师该如何处理。

　　卖方不知情可撤销合同

　　南京高的律师事务所的资深律师宋辉了解了事情的经过之后指出，小李所购房屋属于被拆迁房屋，因被纳入了拆迁范围，因而无法办理产权过户、户口迁入等相关手续。而且据情节来看，卖方确实不知道房屋面临拆迁的事实，这种情况下小李与卖方如在协商后达成一致，可解除合同。

　　在无法协商一致的情形下，小李和卖方也有权以买卖合同已实际不能履行为由，单方行使合同解除权。合同解除后，小李有权向卖方主张返还已付购房款。至于小李想要求卖方私下交易，继续履行合同的要求，宋辉指出，由于卖方不同意，小李是无法强制执行的。

　　至于小李提出的要卖方退还定金之外还需要额外的赔偿，宋辉介绍，这要符合以下条件。根据《合同法》第五十四条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一、因重大误解订立的；二、在订立合同时显失公平的。如果卖方在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋要拆迁的事实，致使小李对买卖标的的性质产生重大误解，在合同履行中无法办理产权过户、户口迁入手续。小李有权向法院请求撤销该买卖合同，并可就所受损失向卖方主张赔偿，可主张的损失范围不仅包括已付购房款及其利息损失，还可就房屋升值部分主张可得利益损失等。

　　宋辉提醒，为避免发生此类纠纷，建议在购房前了解下拟购房屋是否已被纳入拆迁范围，同时在房屋买卖合同中，就有合同解除权的行使、赔偿的范围和标准尽量做出明确约定。