索赔216万违约金，深圳首宗阴阳合同案浮现

　　将于9月1日开始实施的《深圳市房地产市场监管办法》规定中介促成阴阳合同将被处以罚款，这是继7月初风传二手房将按评估价征税之后，政府在打击阴阳合同方面的明确规定。日前，已有二手房买卖受此影响中断，引发诉讼。据深圳知名二手房律师张茂荣介绍，这是《深圳市房地产市场监管办法》出台后，首个由“阴阳合同”引发的案件。

　　买方担心税费大增暂停按揭

　　张茂荣爆料其最新代理的一个案件：某宗签订了阴阳合同的二手房买卖中断，业主（卖方）告买方违约，索赔216万元违约金。而买方反诉，理由是其在申请按揭贷款过程中，听闻各大媒体报道政府将严打阴阳合同，拟按评估价强制征收个人所得税、营业税、土地增值税等，担心如此一来所要承担的税费将增加160多万元，于是要求和卖方补充约定“一旦以原登记价过户（逃税）不成所增加的税费由卖方承担”，但卖方拒不同意。

　　据悉，此涉案房产实际成交价1080万元，在合同中已约定以原登记价4323580元过户。若该房产以实际成交价过户，那么仅个人所得税和营业税就接近162万元〔个人所得税为（10800000元-4323580元）×20%，营业税为（10800000元-4323580元）×5%〕，而这笔税费都因“业主实收”一条转嫁到买方头上。

　　目前只能补充约定税费谁承担

　　目前，上述案件正等待开庭，究竟由哪一方承担违约责任尚待判决。据多名律师反映，虽然进入诉讼阶段的此类案件尚少，但近期关于严禁阴阳合同之后，如何约定新增税费问题的咨询明显增多。

　　中原、美联、世华三大中介负责人都表示，目前还在研究如何应对即将实施的监管办法，现在只有尽量提醒买卖方不做阴阳合同、做好可能按评估价征税的准备，并提醒他们在签合同时补充约定税费由哪一方承担。“现在的情况是普遍‘业主实收’，所以原本是以卖方为纳税人主题的个人所得税、营业税等都转嫁到了买方头上，但不能做阴阳合同以后，这部分税费就是大数目了，尤其买方要留心眼，提前约定如何承担。

　　”广东国晖律师事务所律师霍静说。

　　“此外，已有中介公司在脱身了，比如不再使用官方合同范本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》，而是用他们自制的合同版本，更重要的是不在居间合同上面盖章。”张茂荣说，他特别提醒购房者此法存在风险，当交易产生纠纷时，因合同中没有中介公司盖章，无法确定其居间人身份，法院可能不会同意追加其作为第三人到庭参加诉讼，不利于案情的查明，而且在一方不承认中介参与的情况下，中介公司出具的证明几乎不可能被法院采纳。

　　■相关链接：

　　7月9日，《深圳市房地产市场监管办法》出台（9月1日实施），其中第41条第（七）项明确规定房地产经纪机构“不得为交易当事人规避房地产交易税费或其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”，第74条规定，“违反本办法，有第41条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款”。