某某农产品质量检验检测中心诉刘某某房屋租赁合同纠纷案

　　原告（反诉被告）某某农产品质量检验检测中心。

　　委托代理人杨某某，律师。

　　被告刘某某（反诉原告）。

　　委托代理人黄某某。

　　原告某某农产品质量检验检测中心与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理。依法由审判员何桂海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某农产品质量检验检测中心的委托代理人杨某某，被告刘某某及其委托代理人黄某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告某某农产品质量检验检测中心诉称，2011年，被告租赁原告位于某某浏阳河中路141号的门面经营，租赁期限自2011年3月1日至2014年3月1日止，双方特别约定：“因国家政策需要拆除或对已租赁的门面进行开发，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而解除合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”。之后，因某某北正南路拓展延伸及旧城改造工程需要征收该门面，某某城市房屋征收和补偿管理办公室与原告的主管单位某某农业局签订了《房屋征收补偿协议》，约定原告的主管单位某某农业局于2012年3月30日前腾空房屋交付某某城市房屋征收和补偿管理办公室。2011年12月15日，原告向各承租户送达了《关于停租并腾空门面的通知》，后又多次上门催促，但被告一直置之不理。为维护原告合法权益，请求法院判令解除原、被告之间签订的《租赁协议》，被告立即腾空某某浏阳河中路第141号门面，并支付原告2012年1月1日起欠交的门面使用费10200元。

　　被告刘某某反诉并辩称，一、被告不应再支付原告门面使用费。理由如下：1、2012年3月2日，某某农业局与某某城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《某某国有土地上房屋征收补偿协议（公产）》，该协议确立了以货币补偿方式进行拆迁补偿，即以1298730元补偿款征收其产权，某某农业局自签订该协议时已不再是门面的所有者。而被告门面使用费已交至2012年2月29日，因此原告自2012年3月起无权再收取被告的门面使用费。2、依据原、被告双方签订的《租赁协议》第八条：“因国家政策需要拆迁或对已租赁的门面进行开发，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，但甲方需协助乙方向拆迁方就门面装修费用补偿进行协商，以减轻乙方损失”的约定，原告在与拆迁方签订拆迁协议时，未及时与被告联系协商装修补偿事宜，而且自某某农业局发出停租通知的2011年12月15日起至2013年5月6日长达17个月的时间里，原告没有任何人来与被告协商过一次，原告的行为已严重违反合同约定。三、因原告违约行为造成被告未能与拆迁部门协商拆迁补偿，故原告应按照相关拆迁政策及规定对原告损失进行补偿。综上，被告请求法院判决驳回原告的诉讼请求，被告并提起反诉，要求原告支付被告：①店面搬迁费800元、②装修补偿费17600元、③空调迁移费200元、④停产停业补偿5455元；被告并应返还原告租赁押金2000元，以上合计26055元。

　　经审理查明，2011年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，将其位于某某浏阳河中路的第141号门面出租给被告，协议约定的内容有：“一、门面位置情况：……该门面现装修为磁砖地板，墙面仿磁涂料刷白，水到厨卫间，照明电到室内。有关设施、设备另见清单或条据。二、租赁期限、用途。租赁期限自2011年3月1日起至2014年3月1日止，共叁年。……三、租金及支付方式：该门面年租金为7200元。……另交押金2000元。……四、租赁期间相关费用及税金交纳。……五、门面修缮与使用：租赁期间，门面和设备设施的管理、维护、修缮及费用，概由乙方负责。装饰装修遵循‘来修去丢’为原则，即收回门面时，其装饰装修作自动放弃处理，不得人为损坏。……解除合同收回门面时，甲方不接收任何商品、装修、顶空等方面的负担及费用。……六、限制约定：……七、违约责任：在租赁期限内，乙方有违反法规、不遵守本协议等行为或不按期交纳上述税、费、租金，甲方有权单方面解除合同，乙方应补交所欠款项，所造成的损失概由乙方承担和赔偿。……八、免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行，甲乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或对已租赁的门面进行开发，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，但甲方需协助乙方向拆迁方就门面装修费用补偿进行协商，以减少乙方损失。因上述两款原因而解除合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。……”协议签订后，被告将该门面装修并经营房产中介。2012年1月13日，某某人民政府发布《关于北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目二期房屋征收决定公告》，决定对南至滨河路、北至人民路，东至周家巷，西至南门口路范围内的国有土地上所有房屋、构筑物进行征收，征收对象为征收范围内房屋、构筑物的所有权人；征收签约期限：2012年1月29日至2012年7月29日。被告租赁的门面位于征收范围内。在此之前的2011年12月15日，原告的主管单位某某农业局向包括被告在内的各租赁户送达了《关于停租并腾空门面的通知》，通知内容为：“各租赁户：遵照市委、市政府关于北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收范围的通知，各租赁户与本局下属各二级机构租赁的门面属征收范围。现根据北正南路拓展及周边旧城区改造项目指挥部的要求，特告知各租赁户，请在2011年12月30日前将门面腾空，特此通知。某某农业局，2011年12月15日”。2012年3月2日，某某城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方）与某某农业局（乙方）签订了《某某国有土地上房屋征收补偿协议》，协议内容包括有：“第一条

　　甲方对乙方的房屋实行货币补偿。第二条

　　被征收房屋基本情况：房屋位于某某滨河路138-143号门面，系砖混结构，土地使用证性质为出让地，土地证面积51.05平方米。被征收房屋计合法建筑面积221.46平方米（非住宅建筑面积）。第三条

　　被征收房屋补偿情况：1、房屋补偿金额为1298730元；2、房屋装饰装修、附属设施及其它补偿金额为29899元；3、非住宅停产停业的损失补偿，金额为20712元。4、搬迁费5322元。以上合计补偿金额为1354663元。第四条

　　房屋搬迁事项：1、双方当事人约定，乙方须结清水、电、燃气、有线电视等相关费用，并于2012年3月30日以前将该被征收房屋腾空交甲方验收，一并移交该房屋的相关手续和有效证件，由甲方办理产权注销手续。2、……第五条

　　乙方房屋在本合同签订前已出租或抵押的，由乙方与承租人或抵押权人在2012年3月30日前解除租赁或抵押关系。甲方不介入解除过程中的任何事务，也不承担任何经济责任和法律责任。……2012年3月2日”。依照该份征收补偿协议，某某城市房屋征收和补偿管理办公室支付给原告主管单位某某农业局5份门面（包括被告经营的第141号门面在内）的装饰装修、附属设施补偿费用共计26471元；停产停业费20712元；搬迁费5322元；过渡费3428元。被告认为原告主管单位某某农业局在与某某城市房屋征收和补偿管理办公室签订拆迁补偿协议时未邀其一起协商装饰装修等补偿费用，并认为协议中关于装饰装修补偿等费用过低，遂拒绝腾房。2013年5月23日，原告向本院起诉。另查明，被告交纳了押金2000元，门面租金已交至2012年2月29日，其经营的第141号门面建筑面积为31.33平方米。诉讼过程中，经本院现场勘查，被告租赁门面的装饰装修情况为：①门：不锈钢玻璃结构大门；②墙：刷仿瓷加刷墙漆；③天棚：木方石膏板吊顶；④地：400×400瓷砖；⑤门面招牌：角钢架铺喷绘，两块。庭审过程中，被告对于其租赁门面的装饰装修费用不选择进行司法鉴定评估，但要求按照现施行的《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》确定的补偿标准进行计算。以上事实，有租赁协议、征收决定公告、征收补偿协议、停租通知等证据证明，经庭审质证，足以认定。

　　本院认为，原、被告签订的某某浏阳河中路第141号门面《租赁协议》在租赁期未届满的情形下，因该门面被市政府征收而无法继续履行，故原告要求解除租赁合同并要求被告腾房的诉讼请求，本院予以支持。按双方约定的7200元/年计算至原告起诉之日止，被告尚欠原告门面使用费8862元（14.77个月×7200元/12个月），被告应及时支付给原告。被告租赁门面后对门面所进行的装饰装修，因租赁合同提前解除而导致被告实际装修费损失，对此原告应进行补偿。参照长沙市人民政府办公厅《关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》确定的补偿标准，结合本院现场勘查的门面装修实际情况，原告应补偿被告人民币8772.4元（31.33平方米×280元/平方米）。另，原告收取了拆迁方补偿第141号门面的：①停产停业费2930元（31.33平方米/221.46平方米×20712元）、②搬迁费800元，小计3730元，以上两种费用确系租赁未到期时，非被告违约而解除合同后造成的被告损失，虽租赁合同未约定补偿，但原告既已从拆迁方处实际收取上述补偿费，故原告亦应将收取的上述费用支付给被告。原告签订租赁协议时收取被告租赁押金2000元亦应返还给被告。至于被告反诉主张的关于其他项目如空调迁移等费用，因双方租赁合同对此已明确：“因国家政策需要拆除或对已租赁的门面进行开发，使甲乙双方造成损失，互不承担责任”，此系当事人双方意思自治且未违反法律规定，故被告关于其余项目损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：

　　一、解除2011年3月1日某某农产品质量检验检测中心与刘某某签订的《租赁协议》，限刘某某于本判决生效后3日内将某某浏阳河中路第141号门面腾空交还给某某农产品质量检验检测中心。

　　二、刘某某支付某某农产品质量检验检测中心门面使用费8862元。

　　三、某某农产品质量检验检测中心支付刘某某门面装饰装修补偿费、搬迁费、停产停业损失费、门面押金合计14502.4元。

　　四、驳回某某农产品质量检验检测中心其余诉讼请求。

　　五、驳回刘某某其余反诉请求。

　　综合上述第二、三项，某某农产品质量检验检测中心应支付刘某某人民币5640.4元，限本判决生效后3日内履行清楚。

　　如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费355元，减半收取177.5元，反诉受理费550元，减半收取225元，合计402.5元，由某某农产品质量检验检测中心负担226.5元，刘某某负担176元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。