浅谈拆迁补偿项目评审中遇到的问题及对策

　　拆迁补偿项目是政府在城市拓展、市政建设、旧城改造及其他项目建设过程中对行政、企、事业单位和居民个人的土地占用、建筑物、附属物拆除及因此而影响的经济效益等，按照国家政策及相关规定以货币资金或实物形式支付给被拆迁人的补偿。拆迁项目一般由建设单位委托给拆迁公司实施。

　　从2004年开始，我们把拆迁项目纳入了评审范围，通过对28个项目的评审，我们对拆迁费用补偿额的确定，进行了初步探析。下面仅就拆迁补偿评审中遇到的几个问题及解决办法提出一些肤浅的看法，供大家参考。

　　评审结果显示，拆迁补偿项目的审减率居高。2004年以来，我们共审结项目153项，报审额为21亿元，审减资金为2.66亿元，审减率为12.64%。其中评审拆迁补偿项目28项，报审额为3.96亿元，审减资金1亿元，审减率为25.32%。拆迁补偿项目的审减率比平均审减率高12.68%，为平均审减率的一倍多。分析拆迁补偿项目审减率居高的原因有以下几个方面：

　　首先是受行业垄断，霸王条款的影响。一些行业和部门内部规定，不同程度的存在行业保护，使补偿项目不能进入市场。这些行业主要为铁路、电力、电信等部门。如我市在东港路铁路立交桥建设中，在铁路下进行顶进施工，需要对铁路进行加固。铁路部门提出的加固费用高出市场价的一倍，而且不允许跨行业施工。政府几经交涉，仍居高不下。这些部门的内部定额标准很高，使当地政府只有多花钱。

　　二是虚报重报拆迁补偿项目，套取补偿资金。一些部门把不存在的内容列为拆迁项目或者把已经补偿的项目重复上报，通过此种办法套取国家的建设资金。如我市对省渔业公司船舶修理厂铁路专用线拆除评审中就发现此种情况。该单位原报称：利用该专用线从事玻璃等货物运输，每年为8万吨，拆除后每年仅装卸费和短途运输费两项损失75万元，规定按5年补偿为375万元。经评审核实，该铁路专用没有发生该项目业务，因此全部审减。又如对河北大街、和平大街道路改造拆迁补偿项目评审时，发现海港区山东堡村委会土地补偿费用36.3万元，耀华公司车队土地补偿、市政公司住宅拆迁补偿、蔬菜公司新增加土地征用补偿等项目37万元，经核查均属已经补偿的重报项目，因此全部予以核减。

　　三是通过中介机构对项目进行评估的环节人为提高价格，实现多领补偿的目的。依据相关规定，对公有和私有用房的补偿，以有资质的房屋评估中介机构的评估结果为基础。有些拆迁人利用此环节人为提高了价格。如2004年在河北大街道路改造拆迁评审时发现，位于河北大街西部的聚友浴池，中介机构评估价竟比市场价以及周围类似项目补偿价高出30%。如果依此补偿，不仅会抬高本地补偿标准，也会造成周围攀比。在评审时，财政部门没有承认该评估价，控制了资金拨付。之后又进行了重新评估，使其价格达到合理程度，国家减少了经济损失50万元。

　　四是制造虚假效益，提高补偿费用。在涉及企业拆迁补偿项目的评审中，我们发现效益补偿部分不同程度存在虚假成份，通过虚报收入，扩大企业利润等形式，形成虚假效益，增加补偿费用开支。如2004年在对省渔业公司铁路专用线拆除项目评审时，就发现该企业通过上述形式，虚报效益达2000万元。评审时通过查阅企业帐表及相关取证，进行了审减。主要项目有：自用和经营成品油补偿。该企业原报称自用和经营成品油每年1.53万吨，铁路专用线拆除后改为海上运输，每吨成本增加131元，每年损失170万元，规定按5年补偿额应为850万元。评审时经查阅帐目确定，2001-2003年，每年平均为8863.3吨，海上运输比铁路运输每吨增加成本123元，每年损失补偿109万元，按5年计算补偿额为545.1万元，审减304.9万元；运输杂货的补偿，原报称该专用线每年运输杂货1万吨，拆除后每年损失70万元，按规定补偿5年为350万元。评审时查证，每年通过铁路调运杂货仅40.3吨，该线拆除后每年每吨只增加运费12元，5年损失2420元，审减349.76万元。再如航五公司船舶修理厂绞车机房拆除，企业原报要求按前三年效益，补偿损失金额801万元，经评审核实，该原报数为经营额，扣除成本后盈利分别为2001年32万元，2002年-3万元，2003年100万元。3年效益损失合计为129.83万元，因此审减671万元。

　　五是虚报数量，骗取资金。报审数量与实际不符，通过加大工程量，骗取补偿资金。如对东港路等九条道路拆迁评审中，省渔业公司、东山渔港等单位原报拆迁各类房屋4809平方米，评审核实为3324平方米，审减1485平方米，审减资金327万元。又如对市人民广场项目评审中发现，广场西路拆迁垃圾外运工程，建设单位主管人员与施工单位采取内外勾结的办法，虚报工程量30多万立方米，套取国家资金达120万元，后被司法机关立案侦查。

　　六是依赖定额，与市场脱节，造成资金浪费。定额是计划经济的产物，在市场经济条件下，定额是一般性参考数据，完全依据定额必然造成建设资金的浪费。如在港城大街西延伸道路改造中，原建设单位负责人，以定额每立方米35元高价包揽土方外运工程，然后以市场价每立方米15元转给他人，从中获利20多万元，后被法办等等。

　　针对上述存在问题，本人认为，评审人员应从以下几个方面加强控制，才能使拆迁补偿项目的资金额度把握准确，以提高国家建设资金的使用效益。

　　一、政策要清

　　在进行拆迁项目评审时，首先要掌握政策，熟悉制度。从层次看包括国家政策、省级政策和市本级政策；从范围看包括土地征用补偿政策、房屋拆迁补偿政策、居民异地安置政策、货币补偿政策、实物补偿政策和奖励政策等。在土地占用补偿政策中又包括商业用地补偿政策、工业用地补偿政策、划拨土地补偿政策等。如将划拨土地按商业用地进行补偿，会造成严重的资金浪费。评审人员熟悉掌握各项政策，才能准确确定补偿的资金额度，保证建设资金免受损失。

　　二、情况要明

　　在评审时，补偿对象一定要明确。在拆迁项目中，主要有建筑物和附属物的补偿、效益补偿及其他费用补偿等。评审人员要逐项核对补偿对象，掌握真实情况，尤其效益补偿一定要复核数据，掌握被补偿单位第一手资料，切忌凭补偿要求直接确定补偿额度，或采取“砍一刀”的简单办法，也不要感情用事，产生照顾心理，对困难企业和下岗职工的关心照顾要放到明处，把政策性和照顾性区别开。

　　三、数量要准

　　在评审时要注意数量的准确性，要按照花名册逐一核对，切忌以点代面，以大代小，草率认定补偿数量。一般要求建设单位提供规划图，以掌握项目的具体情况。所拆建筑物要提供结构图和平面图，商业用房和居民住宅用房的拆除要求提供产权证，以核实面积。评审人员要到现场核实，并注意留有影像资料，防止出现虚假。

　　四、价值要公

　　在评审时，要坚持公平、公正的原则，既使国家不浪费资金，也可保护被拆迁人的利益，该补偿的不少补，该少补的不多补，不该补的不能补。首先要以国家有关政策为依据，其次以有关部门的评估价为基础，但不完全依赖评估价，最后与当地市场价和周围补偿价进行比较。这样确定的价格标准才能既不违背政策原则，也不脱离实际，既接近当地市场价又不会出现攀比。

　　五、时间要早

　　六、市场要进

　　随着市场经济的不断完善，建筑市场也在不断净化，工程量清单计价模式等更充分体现了市场化要求，因此拆迁补偿项目也必须进入市场，实行市场化运作。在公开透明的前提下，实行公开竞争，这样既能保证政府建设项目的多快好省，也能充分体现民意，更好地保护被拆迁人的利益。