深圳市个人住房担保贷款管理试行办法
深圳市个人住房担保贷款管理试行办法
中国人民银行深圳经济特区分行
第一章总则
第一条为推进住房制度改革，支持居民购买普通住房，规范深圳市个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》等法律、规章，特制订本办法。
第二条个人住房担保贷款（以下简称贷款）是指以购买普通住房为目的，以借款人或第三人所购住房及其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。
居民住宅楼宇按揭属于个人住房担保贷款，包括现楼按揭和期楼（楼花）按揭。
个人住房担保贷款不适用居民修建、自建住房或购买豪华住宅。
第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社（以下简称贷款人）。
其他金融机构和非金融机构未经中国人民银行批准一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款。
第四条中国人民银行深圳经济特区分行（以下简称监管机关）依照法律、法规、规章和本办法对个人住房担保贷款实施监督管理。
第二章贷款的对象和条件
第五条贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第六条贷款对象应具备以下条件：
一、具有合法有效的身份证明；
二、有购买住房的合同、意向书或协议；
三、具有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、贷款人规定的其他条件。
第三章贷款程序
第七条借款人向贷款人申请贷款时应提交以下材料：
一、合法的本人身份证件，包括居民身份证、户口本或其他有效证件；
二、有关借款人稳定经济收入的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明；
三、符合法律规定的购买住房合同、意向书或协议；
四、抵押物或质押物清单、权属证明、有权处分人同意抵押或质押的证明、估价证明；保证人同意担保的书面意见和保证人的资信证明；
五、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，在三个月以内完成贷款审查并向借款人做出正式答复。
第九条贷款人发放贷款应根据《贷款通则》的规定签订借款合同和担保合同。
第四章贷款额度、期限和利率
第十条贷款金额最高不得超过所购住房售价或贷款人委托的房地产评估机构住房评估价值的70%。
第十一条贷款期限分5个档次，最长不得超过20年。
利率期限包括3年以内（含3年）、3—5年（含5年）、5—10年（含10年）、10—15年（含15年）、15—20年（含20年）5个档次。
第十二条贷款利率按照中国人民银行公布的利率水平执行。贷款人在公布利率水平基础上可适当下浮，最大幅度为7%。
第十三条贷款利率调整方式为一年一定，即贷款合同签订后，贷款人于每年贷款发放日核对贷款利率，并按当时中国人民银行公布的利率水平进行调整。
第十四条贷款人不得在正常利息收入、罚息收入以外加收手续费或其他附加费用。
第十五条罚息计息方式：按每月应偿还贷款本息的日利率万分之三计收罚息。
第五章贷款的偿还方式
第十六条贷款偿还包括等额还款、按月递减还款和按年递增（减）还款三种方式。
等额还款：
n×12
PI（1+I）
每月偿还贷款本息=-----------
n×12
（1+I）-1
按月递减还款：
P
每月偿还贷款本息=----+（P-累计已还本金）×I
n×12
按年递增（减）还款：贷款期内每年按固定比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息
n×1212
I×（1+I）×〔（1+I）-（1+k）〕
=P×------------------------------
12n×12n
〔（1+I）-1〕×〔（1+I）-（1+k）〕
第t年每月偿还贷款本息
t
=第1年每月偿还贷款本息×（1+k）
其中：P为本金，I为月利率，n为贷款年限，k为每年递增（减）比率（k>0递增，k<0递减）。
第十七条利率调整后每笔贷款每月还款额的计算，应严格遵循以下原则：按剩余本金、原档次调整后的利率水平、剩余年限换算利率调整后每月需偿还贷款本息额。
等额还款：
每月偿还贷款本息
n′×12
P′I′（1+I′）
=---------------
n′×12
（1+I′）-1
按月递减还款：
P′
每月偿还贷款本息=-----+（P′-累计已还本金）×I
n′×12
按年递增（减）还款：贷款期内每年按固定
比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息=P′×
n′×1212
I′×（1+I′）×〔（1+I′）-（1+k）〕
---------------------------------
12n′×12n′
〔（1+I′）-1〕×〔（1+I′）-（1+k）〕
第t年月均还款额=每1年每月偿还贷款
t
本息×（1+k）
其中：P′为剩余本金，I′为调整后月利率，n′为剩余贷款年限，k为每年
递增比率（k>0递增，k<0递减）。
第十八条禁止贷款人按以存定贷方式发放个人住房担保贷款。
第十九条借款人应在双方约定的贷款期限内，按月归还贷款本息。
借款人要求提前还贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。
贷款人不得对提前还款计收罚息或补偿金。
第六章贷款抵押、质押或保证
第二十条以住房作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险手续，住房价值必须全额投保，并以贷款人为第一受益人。抵押期内，保单由贷款人保管。
第二十一条借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条贷款人应鼓励借款人办理人身保险，用以防范和弥补人身意外伤害或死亡对贷款人和借款人造成的损失。
第二十三条贷款人不得为借款人指定特定保险机构办理财产或人身保险。
第二十四条借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其合法财产继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
已办理住房保险的，保险受偿额应优先偿还剩余贷款本息，不足部分贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物；超出部分由贷款人退还其他受益人。
第二十五条借款人期满不能偿还贷款本息的，或连续六个月、累计九个月不能按月归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或要求连带责任人承担偿还本息的责任。
处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分；其价值超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第二十六条贷款抵押、质押或保证的其他合同条款必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。
第七章贷款的管理和监督
第二十七条贷款人应向借款人公开贷款种类、期限和利率等信息，并向借款人解释借款合同条款和提供业务咨询。
第二十八条贷款人根据本办法制订的贷款合同文本必须报监管机关备案。
第二十九条个人住房担保贷款业务单设二级科目，单独核算。
贷款人应定期向监管机关上报有关个人住房担保贷款的金融统计数据。
第三十条贷款人发放的个人住房担保贷款必须全额纳入贷款考核，必须符合监管机关下达的监控比例。
第三十一条监管机关建立举报制度。借款人有权向监管机关反映、举报贷款人违法、违规情况。
第三十二条贷款人应当建立借款人不良资信情况登记制度，并随时向监管机关报告。
第八章罚则
第三十三条贷款人有下列行为之一的，监管机关视情节轻重依法对贷款人给予限期改正、通报批评、罚款、暂停办理直至取消办理个人住房担保贷款的资格（以上处罚可以并处）的处罚：
1、在正常利息收入、罚息收入以外加收附加费用；
2、借款合同中的利率相关条款与本管理办法相抵触；
3、贷款人在贷款执行过程中违反利率政策；
4、个人住房担保贷款有关比例不符合监管机关核定要求的；
5、其他违规行为。
第三十四条借款人有下列行为之一的，贷款人依法对借款人追究责任：
1、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
2、未经贷款人同意，借款人将已设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、转让、赠与或重复抵押；
3、影响贷款人权益的其他行为。
第九章附则
第三十五条贷款人可根据本管理办法制订相应的实施细则。
第三十六条本办法由中国人民银行深圳经济特区分行负责解释和修改。
第三十七条本办法自公布之日起实施。
深圳市个人住房担保贷款最高利率表
单位：月利率%
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||调整前|调整后|
|项目|||
||（1997/10/23）|（1998/3/25）|
|------------|------------|-----------|
|3年以内（含3年）|7.92|7.260|
|------------|------------|-----------|
|3—5年（含5年）|8.3475|8.025|
|------------|------------|-----------|
|5—10年（含10年）|8.8275|8.670|
|------------|------------|-----------|
|10—15年（含15年）|9.39|9.23|
|------------|------------|-----------|
|15—20年（含20年）|9.39|9.420|
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1998年4月23日