合理性审查之路径

　　行政裁决应符合的合理性原则。第一，平等原则。在行政裁量中，法律规范仅对行政行为作概括性的规定，行为的具体条件、标准、方式、顺序等都由行政机关自行抉择。此时，拆迁裁决审查的平等原则必须超越形式意义上的平等，因此在裁决的认定上具有稳定与连贯性，即对同一地区的拆迁裁决或类似案件的认定和处理有一个相对统一的标准。

　　第二，比例原则。拆迁要求被拆迁人搬迁，本身对其权益具有一定影响，因此拆迁裁决必须有法律依据，而且必须在侵害公民权利最小的范围之内行使，应在全面衡量公益与私益的基础上选择对对方侵害最小的方式进行。

　　第三，利益均衡原则。利益均衡原则是指存在利益冲突的时候，行政机关要进行比较、衡量和取舍，使冲突的利益之间达成一种相对平衡。为此，行政主体必须在全面考虑立法目的、社会需求及个案事实等因素的前提下，确定利益衡量的标准和规则。

　　行政裁决应涵摄之合理性因素。第一，对建筑面积的认定应兼顾历史和实际情况。对房屋建筑面积的认定是拆迁双方在协商过程中的焦点问题，如果对房屋建筑面积这一事实认定不清，可能导致在复议或者诉讼时具体行政行为被撤销、要求重做等否定性后果的发生。实践中也存在一些房屋没有任何建造凭证或者房地产权证，也无法查证建造的具体年份，这就为合法有效的建筑面积的认定造成了困难。对这些房屋建筑面积的认定，应进行认真调查，进行必要的走访，查证实际建造年份等途径，使得对其建筑面积的认定尽量有据可依。当穷尽上述多种手段仍无法查证时，则应运用合理性原则选择对被拆迁人有利的方案对其进行安置。

　　第二，拆迁补偿应当遵循市场规律。房屋拆迁的核心是对被拆除房屋的补偿。房屋货币补偿的评估，由有资质的专业评估机构的专业人员，遵循价值规律和估价原则，选择适合的估价方法，并在综合分析被拆除房屋周边地区类似房屋市场实际成交价等因素的基础上，对被拆除房屋价值进行合理判定。

　　房地产市场评估是一项专业性极强的活动，按照一般居民的理解能力无法做到完全理解实属正常，法院在审理时要做好释明工作，尤其是一些影响评估价格的重要因素如评估时点，被评估房屋的本身质地等，关键还是要监督形成公正合理的房地产市场估价机制。在拆迁裁决案件办理过程中，被拆迁人对评估价格有异议的，虽然已经超过规定的异议的申诉期限，仍应建议拆迁管理部门创造必要的条件，为居民复估和鉴定提供方便，形成居民权利维护的补充机制。

　　第三，大力保障被拆迁人的选择权。政府职能部门需要依法办事，不断提高依法行政的水平，同时，行政管理的复杂性、多变性，意味着同时也要赋予行政机关一定的自由裁量权。在拆迁裁决案件审理过程中需注意以下两方面：

　　一方面，在安置方式的选择上，适用多种安置方式时，应尊重当事人的选择权，并给予被拆迁人最有利的安置方式。根据2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，城市房屋拆迁一般采取三种安置方式：货币补偿安置、价值标准房屋调换和面积标准房屋调换。在审理时，应秉持有利于当事人的原则，选择对当事人最为有利的方式，对当事人进行安置。

　　如存在基地优惠安置方案的情形，主要适用于奖期内达成拆迁补偿安置协议的居民。拆迁双方无法达成协议，一方申请裁决时，尤其是对于一切历史遗留基地，由于房屋市场价格评估较早，评估价格和补偿标准与案件受理时的市场实际情况区别已经较大，在处理此类拆迁裁决案件时，办案人员应主动与当事人沟通，争取将基地内的优惠方案适用于已过安置期限却仍未达成补偿安置协议的被拆迁人，以实现被拆迁人利益的最大化。这样做“事实”认定上存在些许瑕疵，但因赋予了被拆迁人更多的权益，可以提高被拆迁人对拆迁裁决案件的认可度，也容易获得对裁决决定的认可。

　　另一方面，对当事人适用同一种安置方式时，如房屋调换方案，也应切实给予当事人两套房源方案供当事人选择。2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定：“实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。”这里的两处安置用房应理解为两套房源方案，当安置房源数量为两套或者以上时，拆迁人也应提供两套具有相应数量房源的安置方案供被拆迁人选择。

　　第四，妥善处理“回迁”、原地安置非法定安置方式。拆迁人和被拆迁人在协商中可以就拆迁补偿安置进行充分协商，并可能采取不限于三种安置方式的其他方式，如有的动拆迁基地采取原地安置、回迁或者帮助居民以货币补偿款从市场购买二手房等多种形式。只要双方当事人自愿，未违反相关法律、法规的强制性规定，又能有效解决拆迁补偿安置争议，法院应当允许，并予以提倡。在审理过程中，如果拆迁一方提出要按照三种安置方式之外的其他方式进行安置，另一方当事人又予以认可的，可以引导双方通过自行签订补偿安置协议的方式。裁决实践中，经常有一些居民提出原地安置、回搬等要求，虽然这些要求并非法定的安置方式，但可以提醒裁决经办人员查清这些要求有无实现的可能。虽然有些基地中有原地安置的房源，但因这些房源尚未建成，无法满足产权房屋调换的“已经建成、产权清晰、产权人需为拆迁人或者拆迁实施单位”等条件要求。若确实基地仍有部分原地安置房源，应基于人性化考虑，通过申请人承诺等方式，尽量满足居民要求。若这些要求确实无实现的可能，法院应当及时按照事实和法律，作出最终的决定。

　　第五，最大限度便利当事人生活。在判断拆迁裁决是否便利当事人生活时，某单位曾逐渐形成一套标准，即“高度”和“距离”标准，可作为相关案件审查的参考。具体而言，距离标准是指如果安置地点附近没有公交、地铁，且距离市区较远，交通极为不便，则属安置不合理。高度标准是指老年人宜安置在较低的楼层，方便其行动；如果安排的楼层较高且无电梯，则属不合理。除了高度和距离以外，附近是否有学校、医院等公共基础设施也是重要的考量因素。当然，审查这些公共基础设施的因素时，可酌情考虑相关安置配套的远景规划及其现实可能性。