不动产登记制度要点是什么？

　　物权法草案第九条第二款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　我国不动产登记的制度从以下三个方面概述：

　　1、理解不动产登记制度必须了解其理论基础

　　支撑我国《物权法》建立起不动产登记制度乃至庞大的总则的，正是以“法理精湛、逻辑清晰”著称于世的潘德克顿理论。为了满足非常发达的市场经济的要求，潘德克顿理论强调物权与债权的区分，物权变动与债权变动的区分，它要求物权变动与债权变动不仅仅要在法律效果上相区分，而且要在法律根据上也彻底区分开来。《物权法》采纳潘德克顿理论的第一个显著后果，就是极大地扩展了传统物权法的调整范围，顺理成章地把物权变动以及第三人保护这两个范畴纳入了《物权法》的调整视野，这样不动产登记制度就成为不动产物权变动中的关键一环。

　　债权是请求他人为或者不为某一行为权利，具有相容性；物权是一种凭借着权利人自己的意志就可以实现的权利，具有明显的排斥性。因此，债权和物权的性质决然不同，这也决定了债权与物权的变动依据也不能相同。债权的相容性使得当事人仅仅依据合同就可以变动债权关系，而物权的排他性决定了物权的变动必须以一种外在直观的形式表现出来，必须公示，这样才能使第三人的权利不至于因为物权的变动而被剥夺。不动产登记具有私法性、官方性、公开性、恒久性这四大品质，这就决定了不动产登记最适合于作为不动产物权变动的根据。最终，《物权法》也就选择了不动产登记作为不动产物权变动的根据，建立起来了不动产登记制度。《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，表述了不动产物权变动的公示原则，也是我们理解不动产登记制度时的一个指导性原则。

　　2、理解不动产登记制度必须明确不动产登记的私法性

　　对于不动产登记是一个什么性质的行为，我国学者在《物权法》颁布以前没有形成统一的认识。在《物权法》颁布以前，有认为不动产登记是一种公法行为的公法说，也有认为不动产登记是一种私法行为的私法说，还有认为不动产登记是不动产登记机关的证明行为的证明说。

　　实际上，不动产登记具有私法性，是一种类似于婚姻登记的旨在产生私法效果的行为，是一种私法上的行为。因为在因交易行为而发生的不动产物权变动中，不动产登记是双方当事人的意思共同推动的结果，不动产登记的过程就是实现当事人之间的物权移转的过程，不动产登记的目的就是要确认物权的变动并把物权变动的结果告诉对之有利害关系的第三人。而不动产登记机关介入不动产登记过程的根本目的也只是在于借助于不动产登记的官方性这一特征，来确保不动产物权移转的顺利实现，从而增强不动产登记的效力，并保证不动产登记具有真正的公开性，即这是一种对私权的服务性和保障性的管理或干预。

　　既然不动产登记制度是《物权法》中的一项制度，是民法中的一项制度，是具有私法性的一项制度。那么，就应以“私法”的观念为指导来理解这一制度，而绝不能将不动产登记制度理解为行政法上的制度，将不动产登记行为理解为行政法上的行为，否则将会彻底背离《物权法》立法的原意，导致不良的实践后果。

　　3、理解不动产登记制度必须全面把握不动产登记的效力

　　不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所产生的实际作用，它是整个登记制度的核心。一般而言，不动产登记具有物权变动效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、物权公示效力以及警示效力。但是，由于不动产制度的复杂性，不动产登记的效力的多层次性，因此必须从《物权法》的全局入手，深刻理解不动产登记的效力。

　　1.物权变动效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是《物权法》对登记的物权变动的根据效力的概括性规定。在理解这一效力的时候，我们必须注意以下几个问题。

　　首先，不动产物权以登记为物权变动的根据，适用于因交易行为而发生的物权变动。比如在双方当事人先签订房屋买卖协议，随后又办理了不动产登记过户手续的情况下，不动产登记手续的完成标志着房屋所有权转移的实现。但是，在非因交易行为发生的物权变动中，这一规则并不能适用。例如在因法院判决而发生的物权变动中，法院判决生效之日起不动产物权就发生变动，而非在履行了不动产登记手续后才发生物权变动的效果。因此，我们在应用这一个规则的时候，必须将其与《物权法》总则编的其他规定结合起来综合理解，不能将不动产登记的物权变动效力绝对化。

　　其次，理解不动产登记的物权变动效力时，不可不考察《物权法》分则的规定。例如我国《物权法》第一百二十七条规定“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立”，这样对于土地承包经营权这一特殊的用益物权制度来说，不动产登记表现不出物权变动效力，结合《物权法》第一百二十九条可知，在土地承包经营权制度中，不动产登记主要发挥物权公示的效力。

　　2.权利正确性推定效力。简单讲，不动产登记的权利推定效力指的是推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产物权，并依法予以保护的效力。2005年7月的《物权法（草案）》第四条准确地表达了不动产登记权利推定性效力。但是，可惜的是《物权法》没能将其最终坚持下去。《物权法》第十七条规定“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，仍然说明了不动产登记具有权利正确性推定效力。

　　3.善意保护效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护的效力。这就是说，即使不动产登记簿关于物权变动的记载有错误，如果善意第三人信任登记簿记载的权利正确并依法取得该项权利，不能因登记簿的记载错误而追夺该第三人已经取得的不动产物权。《物权法》第一百零六条建立了不动产善意取得制度，从而肯定了不动产登记的善意保护效力。

　　4.物权公示效力。不动产物权变动往往会涉及到第三人和其他相关利害关系人的利益，所以有必要以某种公示手段来表彰物权变动以保护交易安全。不动产登记所达到这种表彰物权变动的效果，就是不动产登记的物权公示效力。《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”的目的，就是保障不动产公示效力的发挥。

　　5.警示效力。不动产登记还有向社会大众传递不动产交易的风险，从而让潜在的不动产交易人了解不动产的全貌，然后决定是否进行相关行为的效力，即不动产登记具有警示效力。《物权法》第十八条规定不动产异议登记制度，就是一个旨在警示交易风险，保护相关当事人的制度。

　　关于《物权法》的第十条规定及其实施情况，虽然，现在我们还无法预计将来会看到一个什么样的具有可操作性的不动产登记程序法。但是，我们确信该条所确定的统一的不动产登记制度将是我国即将进行的不动产登记程序制度改革的总的方向。国家必将通过法律、法规来实现不动产登记的范围、登记机构和登记办法的统一，从而最终结束我国不动产登记的混乱局面，保证不动产登记的各种效力的全面发挥。