经营性用房拆迁补偿估价研究
经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。
武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。
一、经营性用房及其估价特点
1、有收益
经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。
2、经营性用房的年租金是年收益的基础
出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。
3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同
同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。
4、部分经营性用房内的经营内容多样化
不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。
5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出
在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。
6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场
小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。
7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。
二、经营性用房拆迁补偿估价的原则
1、合法原则
⑴产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。
⑵用途的合法性。估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。
2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则
经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。
3、替代原则
经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。
4、估价时点原则
⑴被拆迁经营性用房在不同时期的收益应该按照资金时间价值率（资本化率）折算为估价时点的现值；⑵按规定，拆迁补偿估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；规模大、分期分阶段实施的拆迁项目，估价时点为当期房屋拆迁实施之日。
三、经营性用房拆迁补偿估价的方法
经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。
路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。
旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。
另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。
各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。
四、当前存在的问题
拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。因此，估价结果的准确公正尤其重要。我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：
1、评估方法单一或可比实例单一
任何一种估价方法都有其一定局限性。考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。
2、可比实例有杜撰之嫌
有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰之嫌。可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。
3、参数赋值欠严格、不科学
任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。
4、路线价法运用不广泛
因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。
5、有的报告用假设开发法评估
假设开发法是按照城市规划，以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则求取最佳开发方案未来收益，并根据未来收益推定经营性用房土地价格的方法。该方法求得的价格，包括了绝对地租、政府在土地上投资的级差地租Ⅱ。我国城市土地属国家所有，上述两项地租应由国家获取。因此，不能运用以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则的假设开发法，评估经营性用房拆迁补偿价格。
6、划拨土地经营性用房收益法评估结论混乱
收益法评估划拨土地经营性用房收益价值时，收益年限有的定为无限年，有的定为40年，有的报告定为建筑物尚可使用年限。收益年限观点不一，收益法评估结果不一，评估结论混乱。
五、对经营性用房拆迁估价的几点建议
1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告
⑴采用市场法评估时，可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。
⑵若报告采用收益法评估，应审查纯收益的可靠性、资本化率的准确性、收益年限的正确性。
纯收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似经营性用房的出租合同中约定的市场租金。资本化率应采用同类用途经营性用房租金、售价、收益年限、收益值计算公式求出的资本化率。土地为出让土地的经营性用房，其收益年限定为出让年限与已用年限之差；土地为划拨土地的经营性用房，其收益年限，定为40年。因为按照评估合法原则，划拨土地经营性用房的交易价格应为补交出让金后的价格，经营性用房所用土地出让金补交年限一般为40年。经营性用房拆迁补偿价格为市场交易价格，划拨土地经营性用房市场交易须补交40年的出让金。
⑶若报告采用成本法、路线价法评估，应审查地价求取的正确性、地价对应的年限、建筑物重置价格内涵、求取方式、建筑物成新确定的合理性等。
2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值
3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40年
4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格
5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税
房产税、收益金、增值税的依法征收，其一可以增加政府财政收入，减少国有资产流失，增加城市政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力；其二可以降低划拨土地经营性用房产权人、承租人对经营性用房转让、拆迁的收益预期，增强经营性用房产权人、承租人对拆迁补偿的承受能力，促进旧城改造拆迁工作的顺利进行。
六、结束语
在当前经营性用房拆迁补偿中出现的纠纷，有估价人员对有关理论、方法理解不一致的原因，也有估价人员业务水平不够的原因，还有长期没有依法对经营性用房产权人、承租人出租、转租、转让征收房产税、收益金、增值税，经营性用房产权人、承租人对经营性用房拆迁补偿预期过高的原因。只要各级政府主管部门与行业内从业人员上下一致、齐心协力针对问题产生的原因，制定出相关的估价政策、研究出合理的估价方法、测算出正确的估价参数，相信问题都会迎刃而解。