房屋拆迁货币补偿金额怎么确定

　　非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，不适用最低补偿单价标准和价格补贴。

　　（1）拆除未出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%。

　　（2）拆除公有出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：

　　货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×20%；对承租人的补偿款为：货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×80%。

　　（3）拆除房管部门代管的非居住房屋，对所有人的补偿款为：货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%；对承租人的补偿款为：货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×80%。

　　（5）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋，对所有人的补偿款为：货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%；对承租人的补偿款为：货币补偿金额=市场评估价×80%。

　　1、房屋价值的补偿（重点）

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　由此可以看出，房屋的价值是由具有相关资质的评估机构评估确定的。

　　2、房屋的附属设施及装饰装修补偿

　　被征收房屋的附属设施及室内装饰装修等，按征收文件规定标准执行，以当地发布的补偿方案为准。

　　3、搬迁费及停产停业损失的补偿费

　　（1）房屋征收部门对正在用于营业的非住宅房屋所有权人给予停产停业损失补偿。

　　（2）被征收人可选择以下三种标准中的一种获取停产停业损失补偿费：

　　方案一：对正在生产经营、手续齐全的房屋实施征收造成停产停业的，每平方米一次性发放停产停业损失补助费。（其数额以当地发布的补偿方案为准）

　　方案二：由被征收人提供近三年纳税证明推算确定月平均利润值（不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定月平均利润值），以推算的月平均利润值为月停产停业损失额。

　　方案三：由被征收人提供有关经营资料，委托承担评估工作的房地产价格评估机构确定月停产停业损失额。

　　4、其他补助

　　这里的其他补助包括拆迁时不能搬走的生活设施设备、以及临时安置的费用等，可以由被征收人与征收方进行协商确定，如果对于物品价值协商不成的，也可以由选定的评估机构进行评估确定。

　　5、奖励

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定：“市、县人民政府应该制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

　　为保障建设项目的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，依据国务院、省、市城市房屋拆迁法规和政策的有关规定，制定如下拆迁补偿安置方案：

　　（一）拆迁补偿对象

　　1、具有合法手续的房屋所有权人和土地使用权人；

　　2、租赁具有合法批建手续非住宅房地产的承租人。

　　（二）拆迁补偿范围

　　1、土地使用证、房屋所有权证登记范围内的房地产及其附属物；

　　2、承租人在合同约定的使用期限内，自己投资超出普通装修部分；

　　3、企业和个人依法取得国有土地使用权的土地。

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格和剩余期限给予适当补偿。

　　安置地点：在本拆迁区域内按市规划部门批准的建设位置回迁安置。

　　（三）补偿安置方式及标准

　　商业用房、办公用房，实行货币补偿、产权调换和按比例置换方式，由被拆迁人自行选择其中之一。

　　1、商业用地的房地产：两证（房屋所有权证，土地使用证）齐全的，按被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、建成年代等因素，以被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。

　　2、工业用地的房地产：

　　（1）土地和房屋分别评估作价。

　　（2）土地参照土地区位等级和基准地价评估作价予以补偿。

　　（3）房屋确权为生产、办公用房的，有证房产或有建房批准文件的，按重置价格结合成新评估作价予以补偿；在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿；未经批准建造的非生产用房不予补偿。

　　房屋确权为商业用房的，按重置价格结合成新评估作价时，应充分考虑区位、商业氛围和繁华程度等因素确定评估价格。

　　被拆迁房屋和安置房屋均由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估，计算被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。

　　3、商业用房

　　按产权登记建筑面积乘以相应补偿系数确定应置换面积。即应置换面积=被拆迁房屋产权登记建筑面积×补偿系数。

　　（1）补偿系数的确定：根据被拆迁房屋的坐落区位、土地性质、层次和店面宽度等因素确定，补偿系数为1至1.3倍。

　　（2）安置方式：根据安置用房的不同区位、层次和店面宽度评估确定不同区位的实际价格，对实际价格进行加权平均作为平均价格，计算安置用房实际价格与平均价格的差额，结算差价。

　　因房屋设计和不可分割因素，安置用房面积超出应置换面积部分，按安置用房实际价格的70%结算；安置用房面积小于应置换面积部分，按安置用房实际价格退款；不计算层次调价。

　　4、行政事业单位办公用房

　　（1）办公用房，按被拆迁房屋产权登记建筑面积等面积置换安置用房。

　　（2）因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面积不足或超出应置换面积部分，按每平方米5000元结算，多退少补。

　　（四）其他补偿标准及发放办法

　　1、制式太阳能拆移费每台xx元；

　　2、有线电视移机费每末端xx元；

　　3、电话移机费每部xx元；

　　4、网络宽带服务费每套xx元；

　　5、空调拆装费每台xx元。

　　除以上规定外，房屋普通装饰装修不另作评估，超过普通装修标准的部分及附属房屋、附属物，评估作价给予货币补偿。