卖房者自认房价订低，以妻不知情为由视合同无效

　　近期，面对逐渐上涨的房价，姑苏区法院受理的房屋买卖纠纷数量大幅上升，该院诉讼服务热线最近也接到不少二手房买方的求助电话：“如果卖方违约了，我该怎么办？”万一市民遇到此类纠纷该如何处理？媒体对此展开采访。

　　买房者：卖方坐地起价，居然还理直气壮

　　最近，买房人李女士到法院起诉卖房人朱先生。为啥呢？

　　原来，当初李女士向朱先生购买一套学区房，房屋总价为140万元。李女士支付首付款80万元后，朱先生虽然将房屋交付给李女士，但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付剩余房款60万元后，朱先生仍不配合办理手续。李女士只能将朱先生告上法庭。让法官哭笑不得的是，朱先生的理由，居然是房价上涨，其要求加价20万元，但是李女士不同意，所以双方没有办理过户手续。

　　法院审理后认为，被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元，没有法律依据。被告行为构成违约，应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起，涉诉房屋的所有权应归原告所有，被告应协助办理相关手续。

　　法官表示，多数情况下，房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但其可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后，却一直不确定具体的过户时间，最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如果买方同意延期，则应约定具体的期限。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。

　　卖房者：房价定低了，找借口让合同无效

　　宋先生与陈女士是夫妻关系。陈女士名下有一套房屋属于夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院，以自己对妻子卖房毫不知情，房屋买卖合同未经其同意为由，要求确认合同无效。

　　审理中，阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效，是因为宋先生夫妻认为房子比市场行情卖便宜了10多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨，对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证证实宋先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

　　千万记住：卖房意图毁约的八个征兆

　　姑苏区法院从近年来该院审理的数百件二手房买卖纠纷中，总结出卖方意图违约的八个征兆，提醒买房人留意。

　　1、拒签居间协议。2。拒收定金。3。拒签买卖合同。4。签买卖合同时提出不合理要求。5。签订合同之后拖延过户。6。愿意双倍返还定金。7。共有房屋某些所有权人签合同时不露面。8。干脆要求赔违约金而解除合同。

　　如何维权：请记住以下两点

　　1、买方可要求继续执行购房合同。

　　姑苏法院民五庭法官潘某某举了一个例子。买房人于先生支付了定金10万元之后，卖房者方先生夫妇，却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同。面对法庭的开庭审理，方先生夫妇对自己的违约行为，只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。而最终法院的判决，却使得方先生夫妻大跌眼镜，双方的房屋买卖合同仍需继续履行。

　　潘某某表示：“双方之前签订的房地产房屋买卖合同，属于双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。房东不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求房主继续履行合同，这是合同赋予买方的权利。”

　　2、买方也可凭购房合同主张双倍返还定金或索取违约金。

　　买方和卖方在签订购房合同时，会有关于违约金的条款，如果卖方违约，买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。

　　潘某某表示，其实买方在交易过程中，特别要注意卖方违约细节的收集，以方便以后维权。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等，买方都可以收集起来，这样如果卖方拒绝支付违约金，买方可凭借购房合同等寻求法律支持。”