产权调换注意事项

　　1、产权调换时，调换房屋的面积

　　在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积，对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准；二是调换房屋的面积，原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

　　2、原地还房

　　不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地，应当就是被拆迁房屋的原址。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位，以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据相关规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

　　房屋产权调换最低比例为1:1，这也是被拆迁方经常能听到的一个说法，但实际上，这个比例并非简单地仅指实际面积上的1:1关系，而是指单价相等情况下的面积比例，本质上是指产权调换房屋价值不低于被征收房屋市场价值。

　　1、被征收房屋价值高于产权调换房屋价值，按照等价补偿的原则，此种情况下，要使产权调换房屋价值补足原房屋价值，产权调换房屋的面积也就相应的比被征收房屋的面积大些。

　　2、原被征收房屋面积过小，在我国部分偏远地区，居民人均面积较小，为了满足被征收人拆迁之后的正常生活，通过地方行政规章的规定，适当放宽补偿条件，使得产权调换房屋面积超过原房屋。

　　另外还需注意的是，在征收实际中，被征收房屋价值一定要在签订协议签确定，被拆迁人在选定产权调换房屋后，通常情况下被征收房屋和产权调换房屋面积是不等的，此时要对比两所房屋价值，一般多退少补，即如果产权调换房屋价值低于被拆迁房屋，由拆迁人安置协议约定的价格支付差价；如果产权调换房屋价值高于被拆迁房屋，被拆迁人需要支付差价，但差价通常会低于该出商品房屋的价格，具体金额由双方协商确定。