拆迁律师:一评估报告的五大违法之处
拆迁中评估作为在双方无法达成一致的情况下是必经程序,基于拆迁评估的非独立性和公正性,导致评估对于被拆迁人来说是非常不利的,评估不能反映房地产真实价格,而且价格极其低,评估成为裁决的工具,作为拆迁律师必须从评估报告的合法性和公正性来否定评估,来维护被拆迁人的利益,笔者近期代理了一起山东省商铺的拆迁诉讼,在裁决诉讼的开庭中,针对评估的合法性提出了五点质疑:
一、评估作业时间在拆迁许可证许可之前,属于违法。
该评估报告作业时间2008年3月11—
5月12日
,而该拆迁项目的拆迁许可证核发时间是
2008年
4月15日
,也就是在为颁发拆迁许可证就对被拆迁人房产予以评估,这样不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
二、评估报告已经超出了有效期,不能作为裁决的依据。
评估的目的是真实反映房地产的真实价值,以达到合理公平的补偿,而如果评估报告作出时间较长,这样因为市场变化较大,就更不能真实反映其价值,根据有关的评估规范,其有效期一年的规定,从其有效性否定了该评估报告。
三、评估公司的未经公示,不具备合法作出评估的资质。
根据《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》的规定,进行合法的评估,必须对评估公司予以公示,因为,作为拆迁管理部门并没有公示该评估公司,其不具备出具合法评估报告的资格。
四、评估师的资质不符合法定的条件,出具的评估报告无效。
拆迁中对评估师的要求非常严格,必须是三年以上工作经验的评估师作出,而从被告提交的证据来看,其不能评估师是否具有其资质。
五、没有评估师的签字,不能作为一个有效的评估报告。
评估师在评估报告上签字是作为评估报告的要件,也是体现评估师对该评估报告的负责,从该评估报告没有评估师的签字,其属于无效的评估报告。