租赁物被实现抵押权后承租人如何维护权益

　　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　因为承租人支配的是租赁物的使用价值，抵押权人支配的是其交换价值，所以租赁物的抵押不会损害承租人的利益。所以，出租人将租赁物设定抵押，无须经过承租人的同意。

　　但如果租赁合同没有期满抵押权人就依法行使抵押权，虽然有“抵押不破租赁”来保护承租人的利益，但是租赁合同的当事人却发生了变更，即承租人给付租金的对象发生了变化。依《合同法》规定，债权让与的债权人要通知债务人。这两种情况很相似，所以出租人也要履行告知义务。为了充分保护承租人的利益，此告知义务应当在出租人就租赁物设立抵押时履行。《担保法》对此有专门的规定。需要注意的是，如果出租人未履行此告知义务，设定的抵押并非就无效了。由于租赁物设定抵押并未侵害到承租人的利益，即使抵押物被处分而给承租人带来的负担也只不过是履行对象的变更，其他诸如租金并不改变。这种负担也非实质上的不利益。人民法院不能以出租人未履行告知义务而宣告抵押合同无效。这种情况下给承租人的救济是：承租人有权解除租赁合同，并要抵押人承担违约责任，这样就保证自己的租赁权不因抵押权的行使而受到一丝损害。

　　出租人的另一个告知义务是：出租人将租赁物设定抵押的，应向抵押权人告知抵押物已出租的事实。因为抵押权实现时负有租赁的抵押物的变价比正常无负担的抵押物的变价要困难些，负有租赁的抵押物很可能只能卖个较低的价格。也就是说，抵押权的实现可能会因租赁权的存在而受到影响。因此，在设定抵押时，抵押人应将抵押物已有租赁负担的事实告诉抵押权人，从而让抵押权人决定是否接受此抵押。

　　根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　出租人故意隐瞒房屋被抵押事实，还与承租人订立房屋租赁合同的，属于欺诈行为。对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

　　受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方即出租人应承担违约责任。