沈阳合同律师苗琦为您讲解二手房买卖合同纠纷

　　房屋买卖在现在的社会上是越来越普遍的形象了，因房屋买卖合同问题引起的纠纷也越来越多，其中主要涉及哪些问题呢？下面就由沈阳合同律师苗琦为您讲解二手房买卖合同纠纷

　　苗琦律师现任职务：辽宁卓政律师事务所高级合伙人律师、商务法律事务部主任。业务专长：公司法律事务、合同法律事务、公司股权及控制权法律事务、涉外法律事务、知识产权法律事务。工作经历：苗琦律师系辽宁卓政律师事务所高级合伙人、商务法律事务部主任、辽宁公益律师，先后担任土耳其星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司、法国勒丽斯商贸（沈阳）有限公司、中国最大的变压器生产企业特变电工沈阳变压器集团有限公司、中国四大国有资产管理公司之一的中国长城资产管理公司、中技建业东北公司等多家大中型企业法律顾问。苗琦律师法学理论功底深厚，尤在公司法、合同法领域造诣颇深，通过深入研究股权诉讼、公司合同诉讼，成功代理了大量股权确认、股东出资纠纷、股权转让纠纷、决议效力纠纷、股东代表权诉讼及公司运营合同纠纷等各类商务法律案件，取得了令当事人满意的结果。

　　一、房屋买卖合同应采取的形式。

　　《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。

　　对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：

　　1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；

　　2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；

　　3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。

　　其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。

　　据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。