房子卖了按揭未转，对方逾期还贷律师教你维权

　　2008年4月，童某将其按揭房屋以21万元出售给刘某，并签订了《房屋买卖合同》。但童某有10万元的按揭贷款没有偿还完，遂在《房屋买卖合同》中约定：童某余下的10万元按揭贷款由刘某承担，如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损的，刘某应当向童某支付3万元的违约金。2010年5月，刘某将该房屋以23万元出售给吴某。自2010年6月起，刘某连续3个月都未支付应还贷款。童某要求刘某按照双方签订的《房屋买卖合同》承担其违约责任，并单方面要求与刘某解除该《房屋买卖合同》，返还房屋。

　　吉林功承律师事务所李律师分析：1、童某能否要求刘某承担违约责任，索要违约金？根据《中华人民共和国合同法》：当事人可约定一方在违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定一方违约所产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，也可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在《房屋买卖合同》里已约定了如刘某未按贷款合同约定按时足额还款而造成童某信用受损的，刘某应向童某支付3万元的违约金，因此童某可要求刘某承担违约责任，但约定的3万元违约金明显高于所造成的损失，因而刘某可要求适当减免违约金金额。

　　2、童某能否解除合同，要求刘某返还房屋？合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。首先两个人所签订的《房屋买卖合同》中没有解除合同的条款，因此不具有约定解除的情形。而根据《中华人民共和国合同法》：有下列情形之一的，可解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，刘某已经履行了主要义务，并未导致合同目的无法实现，也不存在不可抗力的因素。因此，童某的这项要求是没有法律依据的。