无产权如何确定被拆迁人

　　依据《城市房地产管理法》的规定，参照《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》的规定，新建的房屋，应当在规定的期限内到房地产行政主管部门办理产权登记手续；进行交易的房屋，在房屋所有权发生变更时，应当到房屋产权登记主管部门办理产权变更登记手续，总之，房屋及其物的所有权人一般应当持有房地产行政主管机关颁发的房屋产权证或者房屋共有权证。因此，在一般情况下，只要有关的被拆除房屋及其附属物的产权人持有房屋所有权证或者共有权证书时，就可以认定其为该拆迁范围内的被拆迁人。

　　对于下列几种情况下的产权人应当分别不同情况予以认定：

　　（1）因析产而引起产权证书标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，各方当事人之间因故未达成书面析产协议的，可以以房地产行政主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定书为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书或者裁定书为准，或者以仲裁机构作出的仲裁决定书或者调解书为准。

　　（2）因房屋原产权人去世而引起继承事件发生时，应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面继承或者析产协议为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书为准；

　　（3）因房屋买卖引起原产权变化时，应当以有效的房屋买卖为准，有争议的，应当以人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书或者裁定书为准，或者以仲裁机构生效的仲裁决定书、调解书为准；

　　（4）对于设定抵押权的房屋，抵押权人如果正在依照《中华人民共和国担保法》的规定办理房屋的产权过户登记手续［7］的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人。

　　（5）对于其他引起产权证书的变化而使产权不正确的，依据实际情况予以处理。

　　（6）改建、翻建、扩建或者新建的房屋。其翻建、改建、扩建及新建经城市规划管理部门批准的，但有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

　　拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

　　1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

　　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

　　1、审查签订合同的主体是否合法我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。

　　2、合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：

　　（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

　　（2）补偿款的支付时间及支付方式。

　　（3）安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

　　（2）如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。