法律

土地经营权抵押贷款存在的困难

  (一)部分政策落地较慢,影响了银行机构开展业务的积极性。区政府就贷款工作开展提供了多项政策保障,但由于部分政策落地较慢,影响了银行机构开展业务的积极性。例如,示范区两级政府虽拟共同出资1000万元作为风险保证金,用于弥补农村承包土地经营权抵押贷款的信贷风险,但到目前为至仅有500万资金到位,风险补偿资金到位的不及时,一定程度的影响到辖区银行机构发放贷款的积极性。

  (二)经营权价值评估不够明确,抵押贷款额度不易掌控。由于尚无专门的农村承包土地经营权抵押价值评估机构,抵押物的价值评定由政府下属的农村土地流转交易中心负责。价值评估工作按照先由借款人自我评估,再由土地交易流转中心复核、综合评价,形成评估报告。评估报告结果分为“良好、较好、一般、较差”四个档次。没有明确抵押物的价值评估明细,不符合抵押贷款开展所需的价值评估标准。

  (三)经营权流转体系不够健全,抵押物处置流程尚未顺畅。尽管设立了农村产权交易中心,专门负责农村承包土地经营权的挂牌流转,农村产权流转具备了交易平台,但交易平台操作尚未细化,加之没有与市场需求有效配合,土地流转还存在一些问题。一方面,产权交易平台尚未具备抵押物招标拍卖功能,经营权流转仍没有统一平台操作。另一方面,由于政策执行和宣传尚不到位,导致农民、种养殖大户、农业公司对土地经营权流转和产权交易中心缺乏认识,经营权交易的市场意愿不够迫切。

  (四)保险品种较少,贷户投保意识较弱,商业保险的风险补偿功能尚未完全发挥。由于目前农业保险品种整体相对滞后,虽能满足农户和企业防范农业风险的需求,但尚不足以弥补土地承包经营权为抵押的贷款风险。加上部分贷户参保意识弱,缺乏第二还款来源保证意识,认为购买保险会加大自身的信贷成本,投保意识相对薄弱。

  农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变,承包地不得买卖。

  土地承包权是可以转让的,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

  合同编号:

  甲方(出让方):乡镇村组(户主姓名)

  乙方(受让方):

  为了规范农村土地流转,稳定农村土地承包关系,切实维护土地流转双方的合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定,经双方当事人共同协商,达成如下合同条款。

  一、土地流转方式

  甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

  二、流转土地的用途

  乙方只能将流转的土地于:。

  三、土地流转时限

  从年月日至年月日止(流转期限不得超过该土地二轮土地期的剩余期限)。

  四、土地流转数量及费用

  甲方将第六条所列土地亩流转给乙方经营,土地流转费以实物方式计算,水田按每亩每年公斤黄谷(中等)计,旱地按每亩每年公斤黄谷计,其它土地类型按每亩每年公斤黄谷计,共计公斤黄谷。当年折价元/亩。

  五、付费方式及时间

  土地流转费以黄谷支付,或以现金形式支付(如果以现金支付土地流转费,前述黄谷(大米)价值按当地当年中等市场价格计算)。土地流转费每年分次支付,第一次在月日之前付,第二次在月日之前付清。

  六、流转土地类型、面积和质量

  田块

  序号田块

  名称土地承包经营权证号流转面积(亩)质量、等级四至

  水田旱地其它东南西北

  合计

  流转土地上有下列附着物:

  双方约定附着物采取方式处置,由乙方支付甲方元费用作为一次性补偿。

  七、甲方的权利和义务

  1、权利:①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后,监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复,收回流转土地。

  2、义务:①协助乙方按照合同约定使用流转的土地,帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动,不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。

  八、乙方的权利和义务

  1、权利:①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的,按国家征占补偿标准,有权获得与乙方投入相应的补偿。

  2、义务:①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动,依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途,不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地,不得损毁流转土地;④合同到期或解除后,若造成流转土地损毁,必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产,防止事故发生,因事故造成损失的,乙方自行承担责任。