房子没过户原房主死了，有公证协议

　　最好等要购买的房子办理好新的房产证后再付款购买。

　　原产权人过世后，如果留下遗嘱，就要按照遗嘱分配财产，包括房子的归属权；如果没有留下遗嘱，则要由法定继承人共同继承，这样就牵扯到会有好几位财产继承人出现。只有等他们协商好财产的继承问题后，房产局才会接受办理更名手续，然后才能在卖出房产时办理过户手续，否则就不能办理过户手续，而且还会牵扯到原房主家的财产纠纷里，造成付了房款后不能办理过户手续和正常入住，并且如果不能办理过户手续就不能办理银行贷款，会很麻烦。

　　在购买这种继承的房产时，还要特别注意一点：继承的房产在买卖过户时，除了需要缴纳正常过户的税费外，还会要多交房款的20%的所得税。所以在签订购房合同时一定要注明这部分税费由谁承担，否则又是扯皮的事。

　　贷款没还完的房子不可以过户给别人。房子作为抵押物，产权归抵押权人所有，抵押人无权私自进行所有权的变更，应在贷款还清、解除抵押状态后办理交易手续。

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效。

　　【案情】

　　2014年10月1日，刘江与韩涛签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由韩涛承租。11月初，刘江对韩涛说，因急需用钱决定把该房卖掉，韩涛表示愿意买下，双方签订了书面协议，约定房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。其后不久，韩涛将18万元交给了刘江，但双方未办理过户手续。今年2月，由于该市将该房地段划为开发区，致使该房价格涨至约31万元，刘江遂要求韩涛再付13万元，韩涛不从。刘江认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，即使成立也无效，遂诉至法院，要求韩涛将房屋退回。

　　【分歧】

　　买卖房屋未过户合同是否有效？

　　一种意见认为，当事人进行房地产转让，应当依照房地产管理法的规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故双方所签合同合法有效。

　　另一种意见认为，另一种意见认为，房屋未办过户，应无效。

　　【评析】

　　笔者同意第一种意见。理由为：

　　刘江与韩涛经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力，所以刘江的诉讼请求是得不到支持。