租期内店面被查封，承租人该如何维权？

　　【导读】公益律师”进社区活动走进南昌市青山湖区京东镇南洋花园社区，为社区居民提供免费的法律咨询服务。活动当天，“公益律师”共受理并解答30余例法律咨询。

　　带着劳动合同现场求助律师

　　南昌市民帅先生之前是一家汽车4S店的路政救护人员。一年多前，他与公司签订了劳动合同，约定工资1800元每月，一星期工作六天，且晚上要出任务。

　　“一周七天每天上班超过10小时，晚上出任务都应该属于加班，但单位从未支付过加班费。我想了解下，劳动合同约定的上班时间超过法定上班时间，能否要求支付加班工资？”帅先生说，他特别关注了“公益律师”活动预告，一早就带着劳动合同赶来现场，请“公益律师”指点。

　　“基本工资中不应包含有加班工资，这种情况可以与单位协商处理，协商不成，可申请劳动仲裁。”江西久保律师事务所肖卓孝律师指出，我国劳动法规定每日工作时间不超过八小时、平均每周工作时间不超过四十四小时的工时制度。超出法定工作时间的工作可以认定为加班，可要求单位支付双倍工资。

　　小区物业用房不得少于120平方米

　　“南洋花园小区连个物业用房都没有，物业公司都挤在一间好小的房屋里办公，请问该如何处理？”南洋花园社区主任张主任说，小区业委会也为此头痛不已。法律上是否对于小区的物业用房有规定呢？

　　江西一信律师事务所潘红卫律师表示，根据《物业管理条例》第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、《江西省物业管理条例》第33条“建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于120平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于20平方米”等法律法规的规定，如果建设单位将物业用房挪作他用的，业主可以向人民法院起诉要求建设单位将挪用的房屋予以归还，也可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，要求行政部门责令建设单位限期改正，以维护业主的权利。

　　租期内店面被查封拍卖如何维权？

　　2010年，王女士租赁了一家店面经营服装店，合同期限为10年，生意一直不错，不料房东在外欠债，导致店面被法院查封。王女士担忧地说：“自己很多服装都积压了，损失很大。听说法院准备将店面执行拍卖，我又该如何维护自己的权益？”江西久保律师事务所肖卓孝律师表示，根据《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。”也即通常大家说的“买卖不破租赁原则”。同时，在《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第20条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予以支持。但是租赁房屋具有下列情形或者另有约定除外：（一）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此，如果涉及法院拍卖执行的房屋在订立租赁合同时未设立抵押和查封的，可以继续依照原合同继续承租；如果因出租人违反约定，隐瞒了有关事实的，导致承租人无法继续承租的，出租人应当承担违约责任。

　　咨询实录

　　朋友生前欠款能否找其妻子归还？

　　市民赵先生：2013年3月，我借给一个朋友20万元人民币。当时朋友做生意需要周转一下，借期为一个月，但一直未归还，我也多次催讨未果。今年6月我这朋友突遇车祸遇难了，请问，我可不可以向我朋友妻子催讨欠款？

　　江西联创律师事务所王新民律师：根据最高人民法院关于适用《婚姻法》的相关司法解释，夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。该借款发生在婚姻关系存继期间，因此，你可向朋友妻子主张权利，要求其妻子归还欠款。

　　不服一审判决上诉费用怎么交？

　　市民曾先生：如果对一审判决不服提出上诉，请问上诉费是怎么收取的？如果对方也上诉，对方交上诉费后我还需不需要交，到时如何负担诉讼费用？

　　江西一信律师事务所潘红卫律师：根据诉讼费用交纳办法规定，案件受理费上诉人预交。关于财产案件，只按不服判决部分上诉的交纳诉讼费，其他案件则按一审的标准交纳，但简易程序需全额交纳。诉讼费由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

　　受害人疾病加重事故后果能否减低赔偿？

　　市民李先生：我是一司机，一个月前，在开车过程中撞倒了一个行人。当时只是轻微碰撞，因受害人有严重的骨质疏松症，导致股骨及肋骨骨折。现交警认定我全责。请问，因受害人本身有疾病对事故损害后果存在一定因素，我可以要求减轻赔偿责任吗？

　　江西久保律师事务所肖卓孝律师：交警认定全责，说明在事故过程中你存在严重过错，过错与事故损害之间是存在因果关系的。受害人虽然患有严重的骨质疏松症，但不能认为是受害人过错，不是免责事由。不能适用侵权责任第26条“被侵害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”也即过失相抵原则，要求减低赔偿。因此你应当承担事故造成的全部损害赔偿责任。

　　子女能否凭遗嘱直接卖房？

　　市民刘奶奶：我有一套90平方米的房子，六成新，子女也都有自己的房子，所以他们打算等我过世后直接把房子卖掉。请问，如果我现在立好遗嘱，等我过世后子女是否可以直接手持遗嘱卖房？

　　江西一信律师事务所余小员律师：不可以直接处分该房产，需先办理过户手续。依据《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。所以如果你子女不处分该房屋，该房屋一直无须过户到其继承人名下，但是如果你子女要处分该房屋，则应当按照《物权法》第31条规定，先过户到你子女名下之后再处分。

　　前妻抚养的孩子伤人需要共同赔偿吗？

　　市民郝先生：我和妻子已经离婚，小孩归妻子抚养。现小孩打伤他人需要赔偿，请问，是由她独自承担还是由我和她共同承担？

　　江西一信律师事务所余小员律师：依据《民通意见》第158条规定，当未成年子女侵害他人权益时，同该子女共同生活的一方应当承担民事责任。如果独立承担民事责任确有困难的，可以责令未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。只有共同生活的一方监护人不能独立承担时，另一方才需要承担“补充性连带责任”，即承担相应的余额。

　　结婚不成能否要回礼金？

　　王先生：我儿子2013年相亲成功，当时双方都同意并且定了亲，但今年要结婚时，女方家里又不同意了。我们已经给了女方家里人民币6万元的结婚礼金，请问，现在婚结不成了，我能要回礼金吗？

　　江西联创律师事务所王新民律师：根据最高人民法院关于适用《婚姻法》的相关司法解释，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于双方未办理结婚登记手续的，人民法院应当予以支持。因此建议王先生，如调解不成，可向人民法院提起诉讼，当然还要有给付礼金的相关证据。