上海某房地产公司价格欺诈案

　　【基本案情】

　　上海某房地产在2006年10月12日《新闻晨报》A24版、《新民晚报》B31版上发布“上海康城四期海之皇庭”商品房广告上，按室号对20套商品房逐一标示了“原单价6765元/m2”、“原总价713708元”等的内容。上海市物价局认为房产商品具有特殊性，不可能完全相同，因此该房地产公司有虚构原价之嫌。通过调查取证又进一步确认，报纸广告中的房产未以原价成交过，故该公司广告中标示的“原单价”、“原总价”是虚假的，属于《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项规定的“利用虚假的价格手段，诱骗消费者与其进行交易”的价格欺诈行为。

　　【焦点问题】

　　1、处罚对象如何确定？

　　2、是否存在“虚构原价”？

　　【法律分析】

　　1、应以某房地产公司为处罚对象。

　　行政处罚中，主体确定的正确与否，关系到整个案件的合法性。在本案中，上海康城四期A块楼盘的开发、销售、广告宣传分属三家不同公司负责，因此仅从报纸广告看，无法确定其中涉及的价格应由哪家公司认可并负责，而这直接关系到本案当事人的确定。因此，在调查中，上海市物价局着重对三家公司之间的关系、责任情况展开调查取证。从调查情况看，该房地产公司委托上海置国房地产咨询有限公司负责上海康城四期A块住宅物业的策划销售代理工作，同时委托上海山英企业营销咨询有限公司进行广告宣传。经调查确认，该楼盘的定价是由上海置国房地产咨询有限公司根据市场情况，提出建议销售价格，由某房地产公司最终确定。报纸广告由上海山英企业营销咨询有限公司负责发布，但需经该房地产公司确认。也就是说，在上海康城四期A块的房产销售中，所有涉及到的价格问题均由该房地产公司最终确定。上述事实有《销售策划合同书》、《广告代理合同》、《调查询问笔录》等为证。因此，本案将该房地产公司确定为当事人。

　　2、某房地产公司构成虚构原价的价格欺诈行为。

　　根据《上海市房地产市场明码标价的实施细则》，买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格。在本案中，某房地产公司采取的是一房一价，即按室号逐一明码标价的方式。按照这种标示方法，每户房产的价格是独立的，互相之间不存在关联，因此不可能存在原价。在办案中，检查人员调取了该公司已销售房产的《上海市商品房预售合同》和《上海市房地产业销售统一发票》，并对有关人员进行了调查询问，进一步确定当事人在房产销售中，从未以报纸广告中所刊登的“原单价”、“原总价”成交过，最终认定当事人的行为构成价格欺诈。

　　【有关启示】

　　总体而言，价格主管部门对房地产领域的价格违法行为查处不多，对于不动产销售中价格欺诈的表现、特点和规律还不够了解。作为一个成功案例，本案带给我们许多思考。本案中，某房地产公司虚构原价是可以认定的，但如果案情稍微加以改变，出现以下两种情形，是否仍可认定为价格欺诈。（1）假设经营者在销售房产时，按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》，对价格采取标示基价及增减幅度的方式，并确实以此价格成交了部分房产，是否存在“原价”；（2）假设经营者销售商品时，以标示“原价”成交，并开具发票，但之后买方又进行了退货，这时是否存在“原价”。实际上，后一种情况在房地产销售中已经出现，如何处理目前还没有统一的意见，需要深入研究。