拍卖房屋的法律效力

　　案情简介：

　　陈某于1998年10月11日参加由某拍卖公司在某花园举办的房产拍卖会，拍得某花园A6别墅一幢，并按规定交付了全部房款共计人民币308688元，几天后，陈某与上海某房产实业公司就陈某购买A6别墅签订了《商品房出售合同》。但，陈某于1998年11月27日发现自己所购之A6座别墅已被人民法院查封；封条上的日期为1998年8月15日。

　　1997年12月12日陈某就上述情况与拍卖公司交涉，上海某典当拍卖公司提出将A6别墅换成A3，并称这样可减少麻烦。陈某采纳了拍卖公司的意见，并由拍卖公司对相关文件材料进行了改动，后来陈某调查得知A3别墅早在1996年3月就已经被上海某房产实业公司出售给他人了。因房产实业公司欠拍卖公司数百万元债务，其购房款虽是开的房产实业公司发票，但实际全部购房款拍卖公司直接收进，作为房产实业公司的还款。

　　为此，陈某多次要求典当拍卖公司及房产公司退还房款并赔偿损失，但均遭拒绝。在万般无奈之下，陈某聘请律师将房产公司和拍卖公司告上法庭，要求而公司承担连带责任，返还价款，赔偿损失。

　　法院审判：

　　人民法院经审理认为，房产公司无权处分该案所涉房屋，房产公司与陈某的买卖行为无效；拍卖公司未尽审查义务，拍卖禁止买卖的房产，后来又擅自处分他人财产，拍卖行为无效；在本案中，拍卖公司、房产公司均有过错，对此应承担连带责任。法院判决房产公司返还全部房款；拍卖公司与房产公司承担连带责任。

　　律师评析：

　　拍卖行为的效力

　　房屋拍卖是房屋买卖的一种形式，是房屋所有人以公开竞价的形式，将房屋转让给最高应价者的买卖方式。房屋拍卖行为应遵守《房地产管理法》《拍卖法》《合同法》等法律的规定。违反有关法律的拍卖行为无效

　　《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”本案所拍卖的房屋是被法院查封的，因此，非经法院许可，任何人不得擅自处分该房屋。调换后的房屋又是早已“名花有主”，所有权不属委托人某房产实业公司，却由拍卖公司拍卖，由此可见，二公司的行为均违反了拍卖法、房地产管理法之规定，因而，其拍卖行为依法应属无效。

　　房产商的责任

　　根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。房产商将法院查封的房屋或他人所有的房屋委托拍卖，违反法律规定，应承担法律责任。

　　拍卖公司的责任

　　《拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”本案中，典当拍卖公司或者是未尽核实义务，或者是明知房屋已被查封，但为尽快收回借款，明知故犯。无论是哪种情况，典当拍卖公司均有过错，依法应承担法律责任。《拍卖法》第五十八条规定：委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权，或者依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任。

　　拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权者依法不得处分的，应当承担连带责任。因此，陈某状告两公司完全有事实与法律依据。

　　律师建议

　　目前房屋拍卖也成了房产市场一道绚丽夺目的风景线，购房者在寻求便宜房产的同时，不要忽视它可能存在的风险。当然，作为拍卖行，在为繁荣房产市场的同时，也应小心自己别跌入陷井，务必对所拍卖之房屋竭尽“核实”之义务。

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