拆迁安置房的房价上涨诱使卖方违约

　　市政动迁让拆迁安置房成为不少市民关注的焦点，近期不少读者来信来电询问拆迁安置房和普通商品房的区别，以及转卖的手续。实际上拆迁安置房具有社会保障性质，与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。

　　虽然交易受限，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，不少市民未到期即纷纷转卖手中的拆迁安置房源，且买卖双方往往采取先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法。处理过多起此类纠纷的金山法院王永亮法官表示，这一行为虽未违反现行法律规定，但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险不可不防。

　　第一：房价上涨诱使卖方违约。按照政策规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。五年里，房价的走势难以预料。一旦大幅上涨，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高者。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方无法从买卖合同中获得充分的保障。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。最后完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

　　第二：买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，买卖双方易对拆迁补偿金的分配发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失；相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

　　第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，许多不可预见的因素都将诱发纠纷。比如完成过户之前，卖房人死亡了，留有多个继承人，甚至有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。在很难预测送达时间的情况下诉讼将被拖延下去，买方就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

　　因此，买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到潜在的法律风险。不要未获有限的差价，却损失了整个房屋。