万科不把盈利建立于房价的大幅上涨

　　导读：万科2012年8月7日公布半年度报告。上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元，相当于其一年多的销售量。

　　下半年销售预计将超上半年

　　万科表示今年的推盘“前低后高”，万科在上半年推盘明显低于去年同期的情况下，仍然保持了比较理想的销售速度，实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。

　　今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长，此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

　　上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。

　　此外，刚刚发布的销售7月报还显示，7月万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额103.9亿元，同比分别上升22.8%和14.4%。截至7月，万科累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额729.3亿元，分别同比上升9.6%和下降1.6%。

　　财务结构安全稳健

　　另数据显示，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，短期借款和一年内到期长期借款的总和为203.1亿元。报告指出，万科上半年负债占总资产的比例39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。中期净负债率净负债率为22.8%，较年初的23.8%有所下降。

　　万科表示，充裕的资金为公司把握土地市场上可能出现的机会提供了良好的条件。

　　上半年万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。此外，万科还参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，由万科负责开发的部分用地面积约13万平方米，计容积率建筑面积约39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3800元/平方米。

　　今年一季度时主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大；此外，主要城市中，除了少数几个城市供地面积较大外，大多数城市的土地供应面积都出现萎缩，土地市场的机会并不多。二季度土地市场成交局部活跃，但整体仍未放量。他预计，下半年各地将加大供地力度，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。

　　事实上，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示，公司在刚刚过去的7月分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。

　　对于下半年，公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。