承租人优先购买权有哪些注意事项

　　一、承租人优先购买权有哪些注意事项

　　（一）仅限于房屋租赁场合；

　　（二）出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；

　　（三）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；

　　（四）在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。

　　二、承租人必须在15天内行使优先购买权吗

　　依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，出租人履行通知义务后，承租人应当在十五日内明确表示购买，否则将丧失优先权。基于以上法律规定，租客未在十五天内明确表示购买，已经丧失优先购买权。

　　承租人应该如何行使优先购买权？

　　承租人若主张行使优先购买权，必须满足一定的条件，主要体现在三个方面。

　　首先，承租人与出租人之间必须有合法有效的租赁合同，否则承租人将无法依法享有优先购买权。但是，若出租人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话，承租人也无法主张优先购买权。

　　其次，承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。若出租人在出售之前已经通知了承租人，那么承租人必须在接到通知的15天之内行使优先购买权。若出租人决定拍卖房产并已经通知了承租人，承租人需在接到通知的5天内行使优先购买权。

　　第三，承租人只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指，承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的，不论是在房价、支付方式还是其他方面，承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。

　　共有人应该如何行使优先购买权？

　　共有人虽然享有优先购买权，但也必须在一定的前提下才能行使，主要表现在一下方面。

　　首先，共有人应当在约定或法律规定的行使期间内主张权利。若售房者在卖房之前已通知其他共有人，房屋共有人需在接到通知后的15天之内行使权利，否则将被视为弃权。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋，共有人的行使期为共有份额转移之日起6个月。

　　其次，同承租人一样，共有人行使优先购买权应以“同等条件”为前提。“同等前提”主要是考虑房屋价格、房款支付方式、房款支付时间以及房屋买卖的具体流程等。

　　第三，优先购买权的行使需以有偿转让为前提。一些人在转让共有份额时并不是以买卖的形式，而是以无偿赠与的形式进行的，这时其他共有人是不能主张优先购买权的。但是，转让人的无偿赠与行为存在侵害其他共有人的情况，这时其他共有人可以主张自己的优先购买权。

　　共有人和承租人同时主张行使优先购买权怎么办？

　　若共有人和承租人同时主张行使优先购买权，共有人可以先于承租人行使优先购买权，这是民法学界通用的做法。

　　其实，之所以是共有人优先行使权利，是因为承租人若想要买房必须经过所有房屋所有人的同意，但是共有人同时也想要行使优先购买权的话，承租人就无法实现买房的目的。

　　三、承租人优先购买权与善意买受人的保护

　　在实践中，判断第三人的主观善恶是关键问题，有观点将租赁合同是否登记作为判断第三人善意与否的绝对标准，认为租赁合同未登记备案，第三人为交易就是善意的，否则就是恶意的，厘清租赁合同登记对抗力是首先要解决的问题。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》（以下称《意见》）第118条规定：“出卖人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使优先购买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”实践中，出租人隐瞒出租事实而与第三人签订房屋买卖合同，买受人甚至办理了登记过户手续取得房屋产权证照，承租人的优先权受到侵害，若承租人诉至法院请求宣告买卖合同无效，此时，法院如何处理？是一律宣告买卖无效，还是区分第三人主观善恶区别对待，以及宣布合同无效后，承租人能否进一步追及第三人取得的所有权。

　　目前对《意见》第118条的理解，出现了两种截然不同的观点，一种认为，优先购买权是一种法定权利，只要受到侵害，承租人不仅宣告合同无效的要求应得到支持，优先购买权尚有追及效力，买受人取得的产权登记证明还应涂销；另一种认为，如果第三人是善意取得房屋的所有权，应该得到保护，承租人的优先购买权不具有追及的效力。