怎么防止回迁户一房多卖，买回迁房如何规避风险

　　一、怎么防止回迁户一房多卖

　　可以采取预告登记的方式来避免回迁房一房多卖，购房人为了能保障自己买房后的权益，可以凭借房屋买卖协议申请预告登记，登记之后没有经过购房人的同意，再处分该房屋是不发生法律效力的。

　　因此为了防止回迁房一房多卖最好的方法就是携带房屋买卖协议去申请预告登记，登记之后若是他人未经权利人同意，一房多卖的，是不发生物权效力的。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第二百二十一条

　　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　二、买回迁房如何规避风险

　　（一）考察开发商实力。

　　遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度

　　房产证相对有些保障。

　　（二）先租后买。

　　如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额；

　　等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款；

　　可再进行按揭贷款。

　　这种方式可保障双方的权益。

　　（三）通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上，更名成实际购房人。

　　不过现在好多开发商不愿给办这事。

　　（四）购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些，各自应承担的权利义务明确些，回迁户毁约的责任约定重些。

　　（五）避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：

　　采取先付一部分，房产证办理后再付一分部分，过户登记后再付清的方式。

　　最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。

　　有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险，其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。

　　办理买卖协议公证，一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。

　　像这种买卖协议，因为合法性审查无法通过，公证处是不给办理公证的购房人在签订了房屋买卖协议之后，可以凭着该协议去申请预告登记，能够有效的防止一方多卖，因为在进行预告登记之后，没有经过物权人的同意就处分该不动产的（例如一房多卖），是不会发生物权变化的，能够有效的保护自身的权益。

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