房屋买卖合同已签订定金已收怎么能反悔

　　一、房屋买卖合同已签订定金已收怎么能反悔

　　买方已经交纳定金并且签订合同的，如果不买房的，可以与卖方约定解除合同，如果卖方不同意的，买方不能擅自解除合同。

　　如果收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　《民法典》第五百八十七条

　　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　二、未签订房屋买卖合同定金能退吗

　　未签订购房合同定金是否能退应该视具体情况判定。

　　1、看双方在支付定金时达成的协议。如果没有明确说明，一般可以退款，可以双方协商。

　　2、如果是一方原因导致买卖合同不能订立，适用定金罚则。如果因开发商原因不能签订合同，可以要求开发商退还相应的定金。如果是个人原因且开发商没有相关隐瞒，只能单方面索要定金，应该按照认购书中的相关约定支付违约金。如果没有达成一致，可以积极与开发商沟通协商。

　　3、如果是因为对商品房合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，应当退还定金。

　　《民法典》第五百八十七条

　　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

　　因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

　　三、房屋买卖合同被认定无效定金该怎么处理

　　房屋买卖合同无效，定金应当返还。房屋买卖合同无效，卖方因该合同取得财产，应当予以返还。

　　对导致合同无效有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　从法理的角度来分析，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任。缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益。

　　但信赖利益不应包括因合同成立和生效所能获得的各种利益，此种损失属于违约责任的范围。

　　信赖利益的损失具体包括缔约费用及其利息、准备履约费用及其利息、履约费用（不含履约本身）及其利息和丧失与第三人订约机会所产生的损失。

　　《民法典》第一百五十七条

　　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《民法典》第五百八十七条

　　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。